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三四线城市房价纷纷破万，翻倍大涨背后都有什么鬼？

百家作者：CEO商业内参 2018-05-25 15:42:17

■ 编辑 | 内参君 | 来源 | 金角大王（ID：JJlord）

一二线城市被房地产生吞活剥的时候，三四线城市本来还是中国安居乐业的最后净土。

先说一个新闻，5月14日，央行发布消息称，当天发放801亿元抵押补充贷款(PSL)。4月份，央行净增加抵押补充贷款共532亿元，4月末抵押补充贷款余额为3.1万亿元。

看到这个消息还是很震惊的。3.1万亿是什么概念？2008年对我们当下生活造成巨大影响的的经济刺激计划，也才4万亿。

居住在三四线城市的同学朋友们，近来都在哀叹当地房价已经涨到失控了。在这种焦灼之中，这些同学都陆陆续续下手买了。此前他们因为适婚等原因，都面临在三四线城市买房的抉择。在早两个月，他们都花了比去年同期高一倍的价钱买了房。

面对这种情况，他们不只是压力大，更多的是不甘心，“像我们这种十八线县城，凭什么冲到七八千去啊？”但要是不买的话，房价继续涨上去，怕亏得更多。

所以呢？

一位同学回答我：“丢那妈，顶硬上。”

这不只是个体的感受，事实上三四线城市房价，从去年至今，大多都翻倍地涨了起来。

在2016年之前，中国流传这么一则城市评价标准，即：一座城市的房价能不能破万，是衡量其能不能成为二线城市的重要标准之一。

根据刚公布的3月份全国房地产成交数据，国内房价突破万元的城市已经超过60个，其中20个是三四线城市或者县城。

看来，中国又多了很多的二线城市，并且按照这个势头下去，还会陆陆续续出现更多的“二线城市”，也满“二”的。

对于老家这种三四线城市，很多人困惑，为什么都成倍地疯长？因为市场上确实也没忽然出现很多外来购买力。但我们看待中国楼市，不能简单的以市场经济的规则判断，因为它的政策属性太强了。

2016年开始，楼市去库存成了政府的首要目标。为什么要去库存，用白话说就是，房子卖不动，开发商不买地，政府没有财政收入，政府的债务也还不上。政府债务已经积累很重了，要再还不上，会导致系统性的金融风险。所以，政府需要大力鼓励人们买房。

到2017年，去库存运动蔓延到三四线城市。

在2017年的全国住房城乡建设会议上，住建部部长王蒙徽指出：

我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

把棚户区改造说是三四线城市的去库存手段，在中央、国务院的文件中还是首次。库存就意味着债务恶化。要去库存，如果低价抛售的话，就会引发通缩螺旋，导致资产价格崩盘，所以降价是不可以的。

但三四线城市产业支撑比较单薄，并没有大量的人口流入。要去库存，总得让人来买房。

解决这个问题的，是一针叫“棚户改造货币化安置”的药剂。

棚户改造货币化安置。

——这个词没那么复杂，用人话说就是：

棚户区指城里面年久失修的危房片区；棚户改造，则是要将这些老旧片区给拆了；棚户改造货币化安置，就是以前拆迁改造旧城区，都是补贴安置住房，现在要用货币补贴进行安置。要买房，你自己拿钱去买。

当然，也有做得够绝的地方，就是不给钱，直接给“房票”。这种事在安徽和山东遍地都是，在安徽安庆的政府留言板上，就有人给“李省长”写信说：安庆市自房票政策开展以来，房价已涨二倍以上！若不立即停止，将严重影响新生力量年轻人在安庆的去留。

结果“李省长”没有正面回复该问题，而是给他扔出一组房票开出了76亿的数据给这个新生力量年轻人，并在回复里说“成果显著”。

什么是房票？就是类似于以前的粮票布票，比如这个房要被改造拆了，政府认定你房子价值20万，给你一张面值20万的房票，它只能用于购房。

“棚改货币化”启动以来，很多人一夜之间仿佛都成为了被亲戚羡慕的拆迁户。但实际上是，他们可真笑不出来。

棚户改造区的人们拿到这些钱或者房票，自然会横冲直撞杀入房地产市场。因为他们确确实实没了房子啊。结果因为购买需求的骤增，房价闻声而涨。以前4000元每平方米的房子，眨眼涨到了6000元每平方。在他们还犹豫要不要买的时候，楼市价格受需求推动，继续涨到了8000、10000元每平方米。

以100平方的房子为例。拆迁时，政府按照市场价格4000元/平方米补贴了40万货币或“房票”，结果几个月时间看好了房子，房价就飙到了8000元/平方米，整套房子价格80万。购买成本直接就增加了40万，拆迁费悉数送了进去，相当于你花了4000元/平方米买了这套房子。

在河南与安徽交界的贫困县新蔡，2013年房地产开发热火朝天，价格1600~2500元/平方米，青年们都在自家宅基地建房，购房者寥寥无几。2015年起，陆续出现地产商资金链断裂跑路事件。

2017年，当地政府响应“棚改去库存”政策，推出“水系联通带拆迁”。围绕水系，划出一条全长44公里的“三环线”，将县城周边东西南北的五个乡镇给拆掉了一半，并且全县农村宅基地不得建房与翻盖。至于拆迁补偿，没有安置房，而是房票。

现在，新蔡县房子的均价到了4500元/平方左右。

嗯，买房兴邦啊！

要知道，这一出棚改的戏，可不是地方政府自己可以导演完的。

2017年5月31日，一个不起眼的文件在中国政府网悄然推了出来，叫《国务院关于开展第四次大督查的通知》。里边有一段内容表述：加强房地产市场分类调控，推动库存较大的三四线城市去库存，推进600万套棚户区住房改造，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例，加快居住证制度全覆盖情况。

在中央及国务院文件里，这是首次将棚户改造指出是楼市去库存的方法，并且指明是给三四线城市“重要手段”。

棚改拆房以后，制造出来的拆迁户需要钱进行补偿，但资金来源一直是一个问题。所以地方政府一直对于棚户改造工作不积极。但中央推出政策以后，央行马上跟进来解决问题了。

央行创设PSL（抵押补充贷款）工具，通过国开行等机构，开始陆续发放棚改贷款。你要是看不懂什么意思，那直接理解就是“央行开始放水了”，并且每月几百亿的放，一放就是3万亿，源源不断供给房地产市场。

目前，三四线城市的针对拆迁的货币化安置已高达80%，有些城市的货币化安置比例是100%。而2014年，它的比例仅为9%。

按照公开数据统计，2017年全国棚改户数为515万套，涉及20个省份的三四线城市。按照PSL支持棚户改造的贷款余额计算，平均每户补偿到50万元。而以平均数来看，每个省份棚改三四线城市为10个，相当于每个城市2.6万套，每套50万，杀入该三四线城市房地产市场的钱就到了130亿。房价怎么可能不飙上去呢？

一二线城市被房地产生吞活剥的时候，三四线城市本来还是中国安居乐业的最后净土。然而2017年肇始的棚改货币化，政府去杠杆，百姓加杠杆。三四线城市也被迫跟着玩起了房价游戏。接盘的是收入水平不高，风险承受能力极差的老百姓。

三四线城市房子流动性较低，如果房价跌下去，流动性会更低。伴随着去库存逐渐完成，不小心就被套牢。

至于近期在房价暴涨的三四线城市买房的人，如果是刚需，即使是被收割，那该买还得买，为自己的美好生活拼搏奋斗；如果是其他用途，只能说，为国接盘，祝您吉祥！

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