80%以上的人，分析房地产，都是盯着自己所在的城市，也只是看前面一两年的市场，然后就想当然的认为未来的市场会怎样怎样，本篇文章的目的，就是一起和大家来探讨，如何培养出以全国视野、全国高度、未来视野、未来高度来看全中国的房地产价值。

比如：

1、2016年以前成都三年没有涨，根本原因是之前的供应量太大，但很多人会给成都冠以成都人都喜欢打麻将而不喜欢买房的帽子，2016年暴涨了50%以上，于是大家就认为成都本来就应该是准一线城市，未来一年还要涨一倍。

2、2016年以前，郑州两年没怎么涨，大家就会说郑州是一个屌丝之城，房价不具备上涨条件，冠以郑州人工资太底不能支撑的帽子，2016年郑州上涨了50%以上，于是，大家就又说郑州是在补涨，郑州未来一定是向南京、杭州看齐的，未来一年还要涨一倍。

3、对于重庆也一样，2016年以前4年不涨反跌，于是，大家都给重庆找了一堆不涨的理由（新加坡模式、房产税试点、公租房体量大等等），然后说重庆未来不具备上涨可能性。

4、对于长沙、西安也是，我们不看数据、不究其里，就是通过表面结果寻找可以推理的各种理由。

5、而且，太多的文章和分析者都是典型的键盘侠，在分析某个城市之前，并不去实地看，不去一线了解，而在家里百度一番，就摆一堆理由，来说一个误导人的观点，或出于某种非正常目的来摆自己的观点误导别人。

最大的问题是什么：是不能够拉大足够长的时间轴来看问题，比如从2006年看2016年，比如从2030年来看2019年，具备了这样的能力，才能更准确的分析问题，找到原因。

1

城市让生活更美好

经济决定上层建筑。

城市地位决定上层建筑。

经济水平，决定着这个城市建筑物的水平，也就是房价。

因为房价背后，归根结底是一个资产泡沫问题，而谁来制造资产泡沫？

是富人，是有钱人，只有城市里有钱人多了，房价泡沫才能起来，房价才能上涨，因为资产泡沫终归就是一个周期，而周期可以让钱产生流动，把握好周期，富人才可以赚钱，有利益驱动，房价才会上涨。

而穷人有钱后，只会去增加消费，最明显的就是制造现实中的通货膨涨。

所以，你往大的世界来看：

为什么旧金山房价比洛杉机贵？因为硅谷在旧金山，好公司多，有钱人多，有钱。

为什么悉尼比墨尔本房价高？因为悉尼的经济比墨尔本强，澳洲首富都在悉尼，全球公司的澳洲中心也大都在悉尼，墨尔本连年全球宜居第一名也不行。

所以，未来房价高的城市，一定是有很多人的城市、有很多钱的城市，然后才是有钱人聚集的城市。

这是你必须要明白的。

2

未来城市战争：大更大 小更小

1997年，城镇常住人口不到4亿，有668个城市；而2015年城镇人口达到7亿，但城镇数量减少到654个。1998年，常住人口在20万以下的城市有370个，到2014年减少240个，负增长130%。

中国目前的城镇化率在49%，发达国家的城镇化率是70%以上，我们按60%目标计算，大约还有10-15年的城镇化发展时间。

听说过一个段子，说年轻人现在回到农村或乡下，住不了多久就要再跑出来，为什么？手机没WIFI，头发没办法做，洗澡也是问题。

忘不掉的乡愁，回不去的故乡。就是这个道理。

在未来的20年时间里，人继续往大城市涌，这里有更好的教育、医疗、商业配套、夜生活、就业机会、创富机会、拿到投资、傍大款的机会、成为明星的机会、一夜成名的机会。。。。。

就丑小鸭变白天鹅这个童话来说，在农村或小城市，几乎不再有可能，而在城市，几率就大大增加。

基本上，10年以内，你肯定看不到中国房地产崩盘，不必意淫了，中国房产崩盘，那是国家根基问题，想想2015年的股灾，放在国外，早就演变成规模宏大的经济危机了，在中国，就像没发生一样，就这么过去了。

有人在此时一定会拿东京说事，说滚犊子，东京不就是暴跌崩盘了？

我想说，你去看看1990东京房价涨了多少倍？短时间暴涨这么多倍不跌才怪？如果当年东京有调控就没事了，所以，如果中国房价一年就涨了两三倍，放心，一定出问题，一定也得崩，但请放心，我们有调控。

如上图所示，哪个城市敢像东京这么在一年内涨这么多，都得崩，但可惜，中国显然不是。

站在2030年的时间轴上来看中国，那时候，大城市更大、更方便、更发达、更成熟、更高大上，而诸多小城镇会消亡。

水往低处流，人往高处走，而在未来，中国人在中国境内，一样是往可以更好就业、更好赚钱、更好生活、更好配套的城市涌。

这个趋势不会变。

以前有一种声音说，我们不要让我们的城市太大，我们不要患大城市病，我们要控制城市规模，这种观念是错的，为什么？

因为，这和人口流动的自然规律相背，当然就不可能行得通。

3

城市对了，方向就对了

图1、中国境内的人口和资金流动▼

整个中国的人口、钱都是向东、向南流动，所以，这个大方向不能错，向北，北京是顶，向西，西安是顶，然后一直向东、向南的方向发展。

图2、2030年前后，中国城镇化尾声时的城市群▼

1、以北京为核心的天津 、北京经济圈，那时候，廊坊也已经被这个经济圈同化。

2、以上海为核心的长三角经济圈，包括南京、杭州、合肥、苏州等城市。

3、以广州、深圳、香港为核心的珠三角经济圈。

以上三个是可以形成规模效应的经济圈！或集群城市！

而武汉、郑州、西安、成都重庆难以形成经济圈效应，会各自成为区域的核心单一特大城市！

把握住整个中国的人才和资金流动的方向，把握住未来中国的几个特大城市，城市看对了，方向也就大差不差了。

4

如何看待房地产？

站在2030年的时间轴上，站在城镇化已经接近尾声的大时代背景下。

所有的一二线城市之间，会依据自己的城市地位、经济水平、经济总量，在房价上面，取长补短，互相靠拢，最终呈现一个和自己城市地位相匹配的房价。

结论：

站在2030年的时代轴和时代背景之下，去发现当前一二线城市洼地，不要管其它太多干扰，去作价值投资的事情，去做5-10年周期的资产配置。

而如果抱着一两年就要翻番的投机心理，米宅不建议。

如果要买，只看一二线城市，重点关注准一线城市，不要贪图太便宜，不要选择郊区，不要选择顶豪或别墅，要选择中产阶级可以接盘的房产，选择地铁可以方便到达的楼盘，不要选择小开发商，一定要是可租、可售、可住的有用的品牌开发商的房子！物业管理、楼盘口碑在后期是决定投资回报率能否在城市诸多楼盘中胜出的关键。

是的，

我们有太多太多的困惑。

我们有太多太多的不满。

我们的未来充满了太多的不确定性。

我们被大人物和时代裹挟着根本不能独善其身。

OMG，WK，你我即使知道了，又能怎么样？

对于20%左右的高净值人群来说，考虑一下海外资产配置，是正确的、明智的，鸡蛋不要放一个篮子里！多元化配置很重要！全球配置很重要！

但对于80%左右的人来说，又能怎么样？又能怎么样？知道不知道又能怎么样？钱也不多，单核配置都不够，谈什么多元化配置？谈什么对冲性资产配置？全球配置的成本都把自己的本钱折腾光了！

知道了，确实没啥用，因为该干嘛还得干嘛，空余一堆烦恼，又能改变得了什么？

知道了，也确实有用，因为可以了解趋势，把握趋势，让生活和财富事半功倍！

房产，是大多数人抵抗风险、迎合趋势最直接、最有效、最简单的方式。

我不否认有更好的方式，但难度都大大增加，只有房产，大城市的房产，是你家庭背后最稳固的靠山。

5

趋势是什么？

日本和韩国有什么？有一种声音说，中国与日本之间，差了一个韩国。谈的是制造业的差距，我们今天先不说这个。

韩国：面积10万平方公里，韩国统计局2014年12月11日发布的一项数据显示，首都首尔及周边仁川市和京畿道人口2029年将增至2618万人，占韩国总人口的50.2％，韩国人口总数大约5200万人。

日本：面积37.8万平方公里，全国人口1.27亿，东京市人口1300万，东京都市圈人口已经超过3500万，全国80%的人口居住于城市或大城镇，27%以上的人口居住在东京首都圈，49%以上的人口集中在大东京、京阪神、中京等三大都会圈。

中国要想实现中国梦，就必须要先超越日本和韩国。怎么超？

1、这两个国家目前的城镇化率都已经达到80%，中国也必须要朝这个方向发展，实现70-80%的城镇化！

2、这两个国家都出现全球性的超级大都市，成为全球的经济、金融、文化、旅游中心，韩国是10万平方公里有一个，日本是38万平方公里出现3个大的城市经济圈，中国960万平方公里，平均一下是96个是不太可能，但再取五分之一，出现20个左右是必须的前提。

3、这20个大城市是哪些？北京、上海、广州、深圳肯定是，然后是杭州、南京、成都、武汉、天津、重庆，然后还有苏州、郑州、合肥、济南、青岛、西安、长沙、福州、厦门、海口。

4、所以，提前安家大城市，提前把家庭和孩子安置在大城市，以这个城市的房产为媒介和探门砖，去做去行动，就这么简单。

6

如何迎合趋势？

1、鸡蛋不要放在一个篮子里，就是不要一直盯着一个城市来买房，也不要只买一种房产（比如只买住宅、办公、商业），要搭配着来，多城市配置，具体来看，比如在一二线城市里，可以多几个城市配置，因为，决定房价的是土地、政策、经济，而这些，都是执政者决定的，而领导还经常换，政策经常变，并不能作很好的预判。

2、就产品来说，住宅>写字楼>商业，核心区优质写字楼的回报率，拉长时间看也许并不低于住宅，但选择太难、套现更难，所以，就只看住宅。

3、就项目选择来说，一定要把握可租、可售、可自住的原则，能租出去才能保证有升值并能出售，把握中产需求原则，经济向好、泡沫上升期，豪宅、别墅是升值最多的，但当萧条时，豪宅和别墅也是下降最多的，所以，投资一定是选择中产需求的产品，不能太刚需低端，但一定要避开豪宅。

4、就开发商选择来说，未来能为楼盘带来升值的，就是物业管理、后期维护，是房产升值的重要保障，就是有好的口碑，有更多的人愿意来这个小区居住，而不是有更多的人逃离了这儿，选择靠谱的开发商、靠谱的物业很关键，比如万科、龙湖，华润等。

5、避开小开发商，避开小楼盘，避开太刚需的楼盘，避开郊区楼盘。

6、欧了！祝大家2019都能走大运，那就祝大家有好运！