来源丨21世纪经济报道（吴抒颖、家俊辉）、中国证券报、证券时报、公开资料、中国房地产报
导读：业内人士认为，降价630万还没人愿意接盘，可能是因为别墅位于大鹏，位置比较偏远，且房产是因被执行被拍卖，可能存在拍卖后因纠纷无法及时收房等潜在风险。热点城市买房只赚不赔已经成为传说。4年前1500多万买进一线城市房产，4年后“血亏”630万拍卖，却两次流拍。据中国证券报13日报道，近日，某拍卖网上一栋深圳别墅引发关注。上面提到的别墅位于深圳龙岗区大鹏镇璞岸花园。某拍卖网显示，该别墅的核准登记日期为2017年7月26日，房产登记价为1550万元。但近4年后的5月8日，该别墅跳水降价400万、以1150万的价格拍卖，因无人出价流拍；20天后，别墅再次降价230万元、以920万元的价格拍卖，但再次流拍。某拍卖网显示，该别墅的第一场拍卖有93人设置提醒、5574人围观；第二次有88人设置提醒、5258人围观，但无人出价。某拍卖网显示，别墅的评估价为1150万元，而拍卖价为920万。另外，别墅的建筑面积为221.92平方米，以920万元总价计，均价为4.15万/平。业内人士认为，降价630万还没人愿意接盘，可能是因为别墅位于大鹏，位置比较偏远，且房产是因被执行被拍卖，可能存在拍卖后因纠纷无法及时收房等潜在风险。此外，据证券时报日前报道，说起2021年的深圳楼市，“严”绝对是关键词之一：新房打新规则改变、严查首付来源和经营贷违规入市、二手房成交参考价、深房理事件、房贷利率上调、严堵假离婚等漏洞……这5个月时间里，深圳楼市发生了许许多多的事，高温的深圳楼市正在发生微妙的变化。“最近，有一些同行都转行去做保险。”如果说黄生的感觉代表着许多新入职的房产中介经理想法，对于一些入行多年的资深房产中介经理来说，深圳楼市调控似乎已经司空见惯，但最近的业务开展的确有点难，成交和网签数据是最直观的反映。最新的数据显示，5月深圳二手房成交量环比、同比齐跌。其中，5月深圳二手住宅成交3027套，环比减少38%，同比大幅减少65%。值得注意的是，这也是在继4月成交量回调之后，连续第2个月成交量下跌。深圳市房地产中介协会公布的数据显示，5月深圳二手房网签量共计3781套（含自助网签），环比持续下降14%，同比去年5月二手房11028套的网签量则大幅下滑了65.7%。深圳市房地产中介协会认为，近期随着主管部门以及监管层加强对楼市调控执行的监督，新政效力持续发酵，在进入5月后，市场观望氛围浓厚，成交持续承压，周度二手房网签量甚至一度持续失守900套关口。说起对深圳二手房市场影响最大的新政，莫过于2月8日推出的二手房成交参考价，参考价的到来给购房者最直接的影响就是大部分二手房的首付比例提高，特别是挂盘价远远超过参考价的二手房。在龙华民治片区，有房产中介经理表示，去年整个片区每月能成交近70套二手房，而现在片区成交仅为之前的三分之一。二手房业务不好做，许多房产中介经理把目光投向新房市场，特别是商务公寓。违规炒房、协助套取经营贷，深圳29名房产中介被“拉黑”，与深房理关系密切日前，深圳房地产中介协会在其官网发布一则显示，该协会自律专业委员会2021年第二次审议会议通过，将黄雪绒等29名存在直接参与违规炒房、协助套取经营性贷款、伪造购房资格等违法违规行为的首批从业人员列入“行业黑名单”，并抄送至相关征信机构。深圳房地产中介协会还在通报中指出，这29人被列入行业黑名单之日起，各会员单位不得聘用。一位接近深圳房地产中介协会的知情人士透露，此次被行业“拉黑”的29人均与深房理有关联。比如通报中的房产经济人李鹏，21世纪经济报道记者查阅启信宝发现，其是深房理信息技术（深圳）有限公司的法人。
此前4月初，有微博用户曝光“深房理团伙骗取经营贷用于炒房的相关线索”，直指微博大V“深房理”教唆炒房客通过弄虚作假、隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料等方式骗取信贷资金和购房资格。4月8日，深圳市住房和建设局等7部门联合发布公告称，已对“深房理”涉嫌违法违规线索开展联合调查。事实上，在今年3月19日，深圳房地产中介协会就在其官网发布提示，要求全市房地产中介机构自查自纠并严禁参与经营贷。在提示中，该协会明确表示，凡在消费者投诉或市场检查过程中，发现存在协助消费者为经营贷资金违规流入房地产市场提供便利的从业人员，严重者将被列入行业黑名单。对于此次深圳房地产中介协会的“拉黑”处理，多位业内人士向记者表示，这将对从业人员起到极大的震慑作用，“一旦踩雷，终身禁业，违规成本很高，有助于矫正中介行业的不良风气。”一直以来，深圳都是全国楼市的风向标。在监管严查信贷资金违规流向楼市的当下，深圳的监管政策更是持续加码，监管范围也从银行、客户（借款人或企业）外延至供需两端的相关行业。除了对中介机构违法违规行为的严厉打击，深圳也将融资担保、小额贷款等机构纳入围堵信贷资金违规入楼市的大局中。6月2日，深圳市地方金融监管局发布消息，为防止经营性信贷资金违规流入房地产领域，近期分别对富德、企联、金赢信、大信、亚联财等5家小贷公司进行了监管约谈。此外，深圳市地方金融监管局对当地9家主要从事赎楼担保业务的融资担保公司进行集体监管约谈，要求各融资担保公司全面排查经营用途贷款担保业务，重点自查涉及房地产“贷款担保”或“委托贷款”相关业务。在监管的持续整治下，当前深圳楼市降温明显。根据深圳住建局披露，5月深圳新房住宅成交2677套，环比下滑23.6%，成交量降至近一年最低值；二手住宅过户套数为3027套，环比下滑37.9%，成交套数为2020年3月以来新低。由于新房“限价”，深圳新房的“打新”现象在去年曾轰动一时，还衍生出“代持”等违规现象。今年以来，深圳新房“打新”规则发生很大变化，特别是利好无房刚需的积分规则和“多选一”的打新规则，而最近位于南山、坪山等众多新盘都无需积分即可“入围”，显示出深圳楼市“打新”也渐趋理性。如今，深圳楼市调控趋紧的势头仍未停止，而且越来越细化。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，5月深圳新房、二手房交易量均创下阶段性新低，二手房参考价对市场交易起到明显降温效应。另外，贷款额度的管控和放款周期也拉长了整个交易节奏，加之房贷利率的上升、入户门槛提高对深圳楼市影响较大。从住建部、人民银行等各方表态来看，对于政策调控和资金这“两杆旗”还是会保持一定的打压力度，深圳楼市其实还没有真正做出一个“调整”，所以调控还会持续一段时间。成交持续低迷，广深楼市的市场参与者也只能接受现实。“现在的这个市场，可以说是非常不好。我原先觉得4000套算很差了，现在也就3000套出头，真的太差了。就现在这情况，交易量要上去，肯定是有难度的。”一名深圳的中介告诉21世纪经济报道记者。“不要低估了决策层的决心”，一名深圳的开发商人士指出。他认为，从深圳的“十四五”规划中，深圳在土地供应端发力明显，这虽不一定能够平抑房价，但是对金融端、供给端以及需求端多管齐下的整治，长久来看也会改变市场的情绪。深圳如此，广州也在经历同样的博弈。广东中原地产项目部总经理黄韬指出，从目前的调控方向来看，简单归纳就是一手房市场，肯定要稳地价稳房价稳预期，就是三稳，牢牢抓住这个方向。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓也对21世纪经济报道记者分析称，从5月份观察到的数据来看，黄埔、南沙这种前期价格上涨较快的区域明显更受限价限签的影响，目前来看，（推盘）对比4月份或有两到三成的降幅。“为了应对新的市场环境，目前已经有楼盘开始尝试装修变毛坯、全款优先选房等营销手段。“现在广深两个地方，最主要的影响是金融条件有两个大的变化，一个方面是新增信贷，今年提出对于房地产贷款占新增贷款的比重要严格控制；另一方面，广深两地今年的房贷利率上升的幅度非常大，广州在热点城市里面房贷利率已经是比较高的，深圳也一样，广深的调控政策收紧还是非常明显的。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对21世纪经济报道记者表示。另一个调控的重点，也预示着广州深圳的楼市的预期也将平稳。李宇嘉指出，人才政策的变化，也会对市场的预期也会造成比较大的冲击。例如深圳落户政策改变，还有广州原来两个热点区域黄埔、南沙也对人才政策进行收紧。目前看来，广州深圳在土地供给政策上面也会有明显的调整，未来或将加大土地供应。从广州、深圳发布的“十四五”规划来看，两座城市在“十四五”期间都将发力住房供应。其中，广州计划筹建和供应城镇住房131万套，新增商品住房65万套，筹建政策性住房66万套；深圳则提出将建设筹集各类住房75万套，基本形成保障性住房体系和机制。75万套包括了商品房和各类公共住房。上周的2021年陆家嘴论坛上，郭树清的一段讲话，给风雨飘摇的楼市投入一枚石子，激荡起层层涟漪。这位央行党委书记、银保监会主席说：那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。乍一听，这句话主要是警告炒作外汇、黄金及其他商品期货等金融衍生品投资者。不过细细一品，同样也在警告楼市。毕竟这个层面的领导的公开讲话都是经过深思熟虑，字斟句酌的。押注房价永远不会下跌的都是哪些人？炒房者。郭树清话里话外透露的意思是，炒房者最终会付出承重代价。郭树清一直被称为金融风险的吹哨人，也时不时谈论起本质上属于金融行业的房地产。尤其是在去年8月以来，他连续三次直言房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛。一而再，再而三，短短八个月内反复强调，自此该说法深入人心。应该说，郭树清的言论和思路代表着高层的看法。故而每次讲话都透露或暗示着未来的某种风向。回看他每一次说话的背后，针对楼市的调控行动都在悄然落地呼应。去年年底，银行业金融机构房地产贷款集中度新规出台，加之后面的土地两集中出让制度、建立二手房指导价机制、严厉打击经营贷违规入楼市等行径接踵而至，每一条都打在楼市的七寸上。各种举措多管齐下，收效明显。不久前的6月1日，银保监会副主席梁涛表示，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。这一表态还登上了微博热搜。不过，虽有强力调控和金融收紧，楼市隐忧依然存在。今年前5个月，全国的房价依然出现了普涨行情,态势顽强。楼市热情不减，很多城市依然存在非理性的一房难求现象。尤其是随着楼市调控监管升级，各种资本力量和各种金融手段在楼市套利的乱象逐渐暴露出来。提升金融监管的力度，斩断伸向房产交易的金融黑手，打击加杠杆炒房者，就成为了调控深水区的必然走向。这也是6月初楼市热门代表城市广州和深圳密集出台金融监管政策，严查资金违规流入楼市，约谈融资担保、小额贷款公司的原因。对房地产的金融监管从传统的商业银行增加到融资担保公司，传达了金融监管进一步升级的导向。接下来，金融监管机构会牢牢卡住房产炒作的命脉和资金来源。某种意义上说，从打击经营贷，到反洗钱，再到过桥贷限制，本轮楼市调控事实上已经进入深度博弈和攻坚落地的阶段。这会给整个楼市带来深远影响。可以预见，楼市的活跃性短期会受到一定程度的抑制。那些房价持续上涨的热点楼市，成交会受到明显的抑制。各种金融渠道持续收紧，非正常购买需求群体的数量必然会减少，直接降低房子的流动性。房价增长必然会进入低速，震荡调整的周期。值得警惕的是，一旦楼市炒作资本力量的退潮会对房价支撑产生冲击，在炒作热度高的城市，不排除出现房价下滑的风险。前期凭借过桥贷等金融手段购买或者炒作房产的行为，甚至出现集中暴雷的风险。在郭树清讲话的同一天，央行照例发布2021年5月金融统计数据报告，与居民购房贷款相关的中长期贷款较上月下降约10%，与当前楼市收紧的趋势基本一致。结合当前房贷利率上升，严查经营贷，监管升级到类金融机构等调控行为，不难想象，接下来的楼市或持续下行。就是在这样的背景下，郭树清向炒房者喊话，用的措辞是“沉重代价”，称得上偏极端的用词了。核心在于传递一个信号：监管层对未来的房地产价格调控上的信心是很坚定的，不排除还会有政策陆续出台。房产作为资产增值套利的工具时代，即将正式结束。心存侥幸的炒房群体是时候放弃幻想，面对现实了。关注公众号：拾黑（shiheibook）了解更多
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