没买房的不用慌：未来五年最好的买房时机是……

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来源：楼市时评（ID：zzlssp）

作者：张大大

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大会之后，房价还会涨么？

这个问题，如果再深入一些，其实还可以延伸成：

未来这几年，房价还会出现15年，16年这样的快速上涨么？

如果近期才去买房，还有没有机会像15年买房那样，短期升值50%，甚至2-3年就能翻倍？

很难，希望朋友们在这几年，对房价不要有太多幻想。

未来3年，也就是2020之前，楼市都不会再出现，像2015这样的行情。

要知道15年这一轮房价的上涨，是天时地利人和三位一体，才造就了延续至今的一轮牛市，而这样的外部条件，未来几年轻易不会再有。

（2020是一个非常重要的时间点，我们在以后的文章中再做详细解答）

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本轮房价上涨之谜

我们先来看看引爆15-16年房价上涨的3大原因：

1.货币持续宽松，甚至出现超发

2010年到2016年之间，M2的增速都保持在11%以上。甚至15年和16年这两年，在GDP增速持续放缓的前提下，M2还反向提升。宽松的货币政策成为这一轮房价上涨的主要原因之一。

2.外汇突然下跌，房地产临危受命，成为资金蓄水池般的宏观调控工具。

我国的外汇储备，过去几十年一直处于稳步增长状态，直到2014年7月，突然出现了首次，且持续性的下跌，这是相当危急的时刻！

为了保住外汇，留住资金，防止资本大量外逃，14年8月楼市临危受命，开始冷启动。

8月2日，合肥取消限购。

8月4日，太原取消限购。

8月9日，郑州取消限购。

8月11日，昆明取消限购。

8月16日，哈尔滨取消限购。

8月29日，杭州取消限购。

8月30日，无锡取消限购。

8月结束后，原本46个发布过限购令的城市，已有35个解除了限购。

在当时，也许大家都很疑惑，为什么要在那个时间点解除限购，启动楼市。我们现在再来看，可以说是一目了然。

外汇下跌是因，启动楼市是果。而推动房价上涨，不过是快速吸引资金的手段。什么解除限购，降息降准，首付20%，7折利率，都是为了尽快启动楼市而运用的小技巧罢了，不是楼市上涨的最根本原因，只能算是表象。

而且，在外汇下跌第二个月，就立刻解除限购，启动楼市这一步，绝对称得上是高瞻远瞩。

因为楼市的启动不是一蹴而就的，它需要先解冻，再升温。所以，2015年央行5次降准降息，才最终把楼市的热度给燃起来。

16年3月，在楼市全面上涨，资金大量流入房地产的情况下，外汇储备下降趋势逐渐放缓，持续了一年半的下滑总算得到了有效的控制。

但是，就在这短短的一年半中间，原有的4万亿美元外储，生生的逼近了3万亿红线，减少了近1万亿之多。

如果当初14年8月，对于是否解除限购再犹豫一下，楼市再晚启动半年，后果不堪设想！

启动楼市，保住外汇，是15年楼市上涨的主要原因之二。

3.棚改的货币化安置&去库存

棚改从2004年开始就一直在进行，只不过在2014年以前，一直是实物为主，货币化安置为辅，大多数只给房，20%左右给钱。

但是，从2015年开始，棚改进入攻坚阶段，货币化安置比例快速提升，从29.9%提升至48.5%，相当于一半的拆迁改造都直接折现给钱，让你自己去买房子。（其实细细想来，这里面依然有保外汇的影子）

在这样子的背景下，货币购房需求快速扩大，供不应求的市场行情推动了房价的快速上涨。

在另一方面，由于去库存这一根本方针的存在，16年国庆限购并没有太多的控制三四线城市，而是变成了分城施政的长效调控，让三四线有机会借着房价上涨的机会快速的去库存。

因此，这一轮从15年开始的牛市，之所以能延续至今，很大一部分是因为有去库存的存在，也让几乎所有的三四线及以上城市都享受到了红利。

这是15年楼市上涨的主要原因之三。

正是以上这三大原因集中在一起，才造就了这一轮疯狂的行情。

但是，这昔日引爆楼市行情的三大要素，如今却都已不复存在。

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楼市动力枯竭，再无大涨可能

我们对应上面的三大要素一个一个来看当下的情况。

1.持续收紧的货币政策

17年8月，M2增速首次打破9%的下限，创造历史新低。

17年9月，全国首套房贷款利率迎来9连涨。

在533家银行中，有485家不再提供优惠利率，占比高达91.0%。

甚至有36家银行分行因额度等原因暂停受理房贷业务。

更有甚者，在北京的某些银行，如果有未还清的消费贷或信用贷，将直接影响

你的按揭贷款的审批额度，直至不能通过审批！

消费贷与信用贷严审，还跟买房完全挂钩，这在过去，都是闻所未闻的事情。

在这样持续收紧的货币与信贷政策之下，对于楼市来说无疑是一种利空。

2.外汇保住以后，楼市会被更加严格的管控

2016年3月开始，外汇储备的下降速度就已经开始放缓。

2016年10月，随着外汇管制的进一步加深，外储甚至有了明显的提升。

2017年7月1日，最严外汇管制开始施行，基本能够保证外储稳定在3万亿红线之上。

在这一过程中，房地产已经完成了它的使命，做为宏观调控工具，它的表现非常出色。

但是，虽然3万亿红线保住了，但是过多的资金涌入，也增大了楼市的风险，所以未来这段时间，调控依然会持续收紧，不可能放松。

这么巨量的资金池，好不容易蓄水完毕，一旦开个口子，冲击力会有多大，想想都觉得可怕。所以解除限购这种事情，短期内可能性不大，甚至为了锁死流动性，会继续加深调控政策。

比如限售，就是锁死交易的一大绝招。

3.棚改，去库存都已进入后期

按照官方数据，18-20年是棚改的攻坚收尾阶段，推进速度会适当降低，每年的开工量也不会再像16，17年那么巨大。

而且，当下棚改的对象主要集中在三四线城市，对于本就熄火的一二线并没有太多的升温作用，只能是对于去库存即将结束的三四线，再添上最后的一把火。

而对于坐拥分城施政，没有被限购的三四线城市，好日子也不长了。

数据显示，11个主要三线城市的去化周期，平均已下降了一半，保持在10个月以内，这已经属于合理的库存范围。

对于这些基本上不存在高库存的三四线城市，在享受完房价增值红利后，也将加入到限购限贷的队伍当中。而最明显的征兆就是，从9月22日新一轮的调控来看，限购已经有向三四线蔓延的趋势。

这一轮的三四线热潮，更像是一锤子买卖，去完库存之后会是什么样，不知道有没有人想过。

本来就没人买的开发商们的房子，靠着去库存，逐渐到了消费者手中，那未来呢？

下一波接手的人在哪？要知道就算能出现下一波的去库存，优先去的还是开发商的增量房，对于你手中的二手房，是没有人在意的。

以上这三个，燃起楼市热度的最主要因素，只剩下最后一个还有点余热，那未来这几年，又要靠什么来推动房价的快速上涨呢？

当然，不会快速上涨，并不代表着房价就此横盘，或者一蹶不振，而是要具体城市具体分析。一些有潜力的城市，依然会因为大量的人口涌入，和持续增加的GDP增量，而获得非常巨大的投资潜力。

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未来3年内的最佳购房时机

18年下半年

根据同策研究院的数据显示，核心一二线城市未来3年内最佳的购房时机，在18年下半年，那个时候，将迎来整体房价的最低谷。

下面我把数据放上来，朋友们可以做个参考。

1.未来1-2年市场成交面积趋势预测

（点击可看大图）

2.未来1-2年市场成交均价趋势预测

（以上数据均来源于同策研究院）

从这个预测中可以看出，如果按照周期论来算，17年下半年到18年底都属于楼市下行周期，存在抛售资产引发风险的可能，所以调控不可能放松。

而且根据这个报告的预测，对于大多数核心城市来说，18年的下半年，其实比现在更适合买房。

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