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从地产开发到集成电路产业园运营，解密首创置业的科技地产新玩儿法

百家作者：36氪 2017-11-22 03:33:53

行业转型当口，万物生长，这可能是创新发展最好的时代！

11月16日的北京，气温创入冬以来新低。在海淀北部的稻香湖景酒店里，“中国集成电路设计业2017年会暨北京集成电路产业创新发展高峰论坛”的活动现场却是座无虚席，来自该行业的1600多人涵盖了集成电路设计产业链上的各类企业及政府机构。

“中国集成电路设计业2017年会暨北京集成电路产业创新发展高峰论坛”活动现场

“中国集成电路设计业年会”是中国半导体设计领域极具影响力的行业盛会，至今已经举办了22届，此次是其时隔十多年后再次回到北京，承办方是“北京市重点工程”之一的中关村集成电路设计园（以下简称“IC PARK”），而其开发方则为首创置业和中关村发展集团。尤其对于首创置业来说，这是这个拥有多年房地产开发经验的地产商进入高新科技产业园区的第一个项目。

一家熟于传统住宅、商业地产开发与运营的国企开发商为何会选择高新科技产业园区这种技术门槛如此之高的领域作为产业地产的切入点？在科技园区林立的北京，它将凭借什么实现弯道超车？与中关村发展集团联手之后的首创置业在产业地产之路上还有哪些“野心”？针对这些问题，36氪专访了首创置业副总裁胡卫民。

“高起点的选择”

首创置业副总裁胡卫民

“发展科技创新产业既符合北京市科技创新中心的定位，也符合北京疏解非首都功能、打造高精尖产业的重要定位，作为大型国有集团公司首创集团旗下的地产旗舰企业，首创置业具有先天发展的基础，也有义务为此做出贡献。另外，我们也非常看好集成电路设计行业未来的发展。”对于首创置业为何会选择高新科技园区作为产业地产的切入点，胡卫民表示。

集成电路产业又称为芯片产业，它对于增强国家综合实力，加强国家信息安全至关重要，是各国产业竞争、科技竞争、综合实力竞争的制高点。2015年，中国集成电路市场出现爆发式增长，销售额达到11024亿元，成为世界第二的集成电路产业大国。其中，集成电路设计业的增速最快，已经成为集成电路产业发展的主要驱动力。2017年，中国集成电路设计全行业销售收入预计为1945.98亿元，比2016年的1518.52 亿元增长28.15% 。同时，2017年预计有191家企业的销售超过1亿元人民币，比2016年的161家增加30家，增长18.63% 。而作为国家重要的集成电路产业聚集区，北京一直高度重视该产业的发展。推动集成电路等新一代信息技术为代表的战略性新兴产业发展，已成为加快构建首都“高精尖”经济结构、建设全国科技创新中心的重要途径。而IC PARK将作为承接集成电路设计企业的专项园区，将与亦庄生产制造基地、河北正定封装测试产业基地形成三地协同发展，形成北京市集成电路产业“北设计、南制造”的空间布局，全面落实北京在国家京津翼发展战略中“科技创新中心”的定位。

“这个项目最大的特点就是起点高、定位高、定位准，芯片产业是一个巨大的产业，并且处于高速发展阶段，还拥有国家的支持。而集成电路设计又是这个行业的龙头，技术含量最高，发展空间巨大。在我们的园区，设计、规划、服务配套形成了一个比较完整的产业链。我们希望能够吸引行业龙头企业进驻，形成整个产业园的高端定位，打造坚实的基础。”胡卫民表示。

他透露，目前，包括豪威科技、兆易创新、兆芯、文安智能等30家行业龙头企业已经率先入驻。未来，园区计划引进150多家集成电路设计领域的核心企业，预计年产值达到300亿元，能占到全国集成电路产值的15%。

科技园区的新玩法

“招商是全国众多园区在运作中最大的难题，但首创置业与以往做法不同，反而抬高入园的门槛，因为全国集成电路设计行业的企业大大小小有1300多家，我们只要其中的150家，优先吸引一批具有国际影响力的龙头企业进驻是我们园区重要的招商策略，胡卫民坦言，不是任何企业想进就能进的，只有龙头企业的进驻才会带动其他中小企业。”另外首创置业最基本的做法是创造良好的园区条件，实行新的发展模式，针对具有成长前景的创业型发展企业采取股权入资的方式进行扶持，形式更加灵活多样。

IC PARK园区效果图

据了解，IC PARK总建筑面积22万平米，园区采取“基地+投资+平台+服务”的发展新模式，搭建“四大生态圈”和“九大产业服务平台”，联合技术研发、金融投资、企业服务、创业孵化等行业机构营造产业服务体系，为企业提供全生命周期、全产业链的专业服务。

此外，IC PARK还通过采购、自建、合作等多种方式，搭建立足中关村辐射全国的集成电路设计公共技术服务平台，以降低企业研发成本和风险、降低先进技术使用门槛为切入点，提供EDA许可租赁，IP交易授权、芯片生产代工、封装测试、IC培训等一站式的产业服务资源，广泛开展对集成电路设计企业的技术服务，解决中小集成电路设计企业所需共性、定制技术，促进中小集成电路设计企业的产品和技术创新。

为了保障园区内人群的居住生活品质，首创置业在毗邻中关村集成电路设计园的海淀区永丰路与北清路交叉口东侧，打造了一个科技人文社区--天阅西山。针对不同产业人群差异化居住需求，项目既有一百余套公租房和七百余套自住房来践行政策导向，“80/90”的主力户型满足事业刚起步的年轻产业从业者的经济水平、家庭结构和生活状态，也有高科技住宅商品房，满足科技人群的置换需求和企业管理者等高端人群的需求。

首创·天阅西山鸟瞰图

资金投入上，首创置业也发挥自身的金融创新基因，计划从多方面为园区提供创新金融支持。一方面，IC PARK计划引入“国家队”合作，包括北京市的产业基金以及国家级的集成电路产业基金；另一方面，首创置业还计划成立研发创新基金和成果转换基金，直接参与入园企业的孵化，支持其不断加大创新研发投入。

此外，在国家战略导向下，政府对于入园企业的政策支持也相当充分。对于IC PARK的入园企业，政府将提供300万元的研发创新基金，支持企业不断加大创新研发投入，对年收入超过100亿元且创新研发投入达5%的企业，一次性给予最高不超过43万美元的资金支持；对于入选“千人计划”、“海聚工程”、“高聚工程”的企业提供100万元资金支持，给予“海英人才”企业提供连续三年最高30-50万元/年的资金支持。此外，还有税收优惠、一次性创新孵化资金支持、房租补贴、购房补贴、减免、子女入学优惠政策等多方面的支持。对于经过认定的具有重大战略意义、自主知识产权、处于国际先进水平的重大产业化项目，海淀区政府还将优先给予政府股权投资或研发资金支持。

据了解，首创置业与中关村发展集团联合成立了专门的产业园招商与服务团队，计划未来将IC PARK的成功运营经验复制到更多产业园项目中。

“产业地产发展的模式与住宅是有本质区别的，地产靠周转实现规模，产业地产主要的业态还是要靠持有，还需要更大的持续投入，以及对创新企业进行孵化投资，这是我们要把产业地产逐步做大的途径，是完全不同的模式，不只是建房招租。产业地产带给企业和政府的效应和回报也是不一样的，将来带来的经济增加值是可持续的。” 胡卫民说。“这个项目只是一个起步，主要是总结经验、培养团队、积累资源。我们也与中关村发展集团达成了一致，未来或将发展更多的项目。 ”

“今年是中国房地产行业里程碑式的转折点，其意义丝毫不亚于1998年的房改，原来从拿地、建设到投入的快周转模式将会发生根本性的变化，无论是调控方式还是行业、每个企业，都需要转型升级。”胡卫民表示，未来，首创置业的业务方向，除了住宅之外，还计划在商业地产、产业地产等细分领域做到龙头。具体到产业地产领域，可期待的是未来将占据公司整体业务的至少10%，文化创意产业、高新科技产业都将是未来的发展方向。

行业转型当口，万物生长，这可能是创新发展最好的时代！

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