李嘉诚中国土地储备大揭秘!老姜真辣……

百家 作者:岭南会 2018-02-23 01:51:30


卖空中国?笑话,李嘉诚在中国土地储备依旧惊人!


根据长江实业地产的2017年中报,小编计算出,截至2017年6月末,李超人仅仅在中国内地土地储备就还高达约1059.1万平米(11400万平方呎)之巨。在香港,其还有土地储备55.7万平米(600万平方呎)。


为了方便各位朋友核算,小编备注一下:1平方米=10.7639平方英尺。


当然,这个土地储备和动辄数千万、过亿、2亿平米的我国前10大房企没法比。但这个规模可以开发出2000来万平米的房子,是无疑的。这值多少钱,各位杆友可以算算。


注意,长实的地,基本都集中在我国主要一二线城市的核心区,今天这些地方的房价之高,你懂的。如下图1.2017年长实地产(预计)完成的地产项目:


图1.2017年长实地产(预计)完成的地产项目  图表来源|长实地产2017年中报


看完这些项目所在位置,不得不佩服李超人的眼光。小编要说,放在整个中国,有这个储备总量、品质的开发商,哪是小玩家?


从2017年中报的数据来看,长实内地销售占比依旧最高。2017年上半年,218.31亿港元的地产销售中,内地达142.92亿港元,占比65%。

图2.长实地产2017上半年房地产分区域销售金额  图表来源|长实地产2017年中报


所以,撤离中国的说法“子虚乌有”。今天,房价这么高,李老板和中国所有开发商一样,卖得很开森。至于说他内地卖出的,不过是多年前“低价”拿地,如今高价卖出的商业物业。


而长实这个土地储备量,不仅和2016年同期比变化不大,和10年前巅峰期比,也是不相上下。2017年长实地产计划开发164.74万平米的土地,换句话说,即便未来一块地不拿,按照这个进度,长实地产起码还可以在中国玩6、7年的地产。


实际上,近些年长实地产的开发进度有快有慢、房价也有起伏波折,这个土地储备,如果保守来看,保证7-10年的开发是可能的。


如果哪一天,长实地产把这1000来万方的土地,直接清盘、低价卖出,像万达卖出文旅城那样,恐怕那才叫真的撤离!说漏嘴了,万达是放着钱不赚,还是真心转型,或者有难言之隐?


长实地产利润率之高,冠绝内地


按照长实地产2017年中报数据,截至2017年6月30日,该公司共收入298.63亿港币,其中未经审核股东应占溢利为144.1亿港币,较去年同期增幅67%。


你没有看错,小编简单计算屡一下,长实地产为股东创造的利润率高达48%。


图3.长实地产2017上半年利润情况  图表来源|长实地产2017年中报


而内地的房企,毛利率很少有超过30%的。长实地产这几年都是在40%上下。更有趣的是,8月28日,恒大发布2017年度半年业绩,数据喜人——上半年营业额1879.8亿元,净利润231.3亿,同比大增224%。


更难得,业绩大增的同时,恒大上半年实现净负债率大幅下降近一半。还值得一说,恒大上半年,归属股东利润188.3亿,同比大增832%,股东回报率51.8%,同比增43.6个百分点,各项利润指标均创上市以来最高纪录。


意思是,做恒大的股东,当然也包括小股东、股民们,是幸福的、划算的。恒大想说,其努力对得起各位股东。


不过再怎么比,长实地产的营收只有恒大的1/6,但归属股东的利润只少40多亿。长实地产有多厉害!


图4.大型房企利润率对比  图表数据来源|企业公告、中国房地产决策咨询系统(CRIC)


还值得注意的是,长实地产投资物业税后净额为49.3亿港元。主要由中区优质写字楼物业价值上升所致。相反,我国内地的写字楼、商业物业回报情况则普遍不是很理想。


即便是SOHO中国这样运营写字楼最厉害的,和长实地产比也显得有些不济。逼得潘石屹、张欣夫妇卖卖卖:


6月26日,SOHO中国发布消息,将以35.73亿元整售上海虹口SOHO。而更早之前的2016年7月底,该公司将位于上海的SOHO世纪广场,32.97亿元出售给国华人寿保险。


7月4日,SOHO中国再次宣布,准备出售北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目。而这,距SOHO中国出售上海虹口项目仅十天不到。


算上2014年卖出的SOHO静安、海伦项目、凌空SOHO股权,2015年出售的外滩项目。这3年,SOHO中国已经套现高达200多亿元。


如果加上北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个待售项目,据说这两个项目怎么也可以卖100亿元。那么,SOHO中国总计套现起码也是300多亿元。


比谁卖出内地资产,SOHO中国不比万达、长实差。


时间的力量,等待利润倍增的游戏


对了,长实地产这些1000来万方的土地储备,基本都是2005年前购置的。可以想见,那个时候的成本之低。


在2016年10月27日,小编就曾计算过,留着自己经营该项目,再过15年长实也抵不过此次倒手所赚。


以上海世纪汇广场为例,该项目总建筑面积约36万平方米,其中写字楼建筑面积13万平方米,商场建筑面积14万平方米。商场底商租金会不错,但也并不是所有楼层都能租很高;写字楼租金价格算300元/平米/月应该差不多;还有9万方是停车场等,租金价格整体也不会很高。所以,我们拉通粗略算,按照总建筑面积每平米租金300元/月,这个价格不算太差。


这样算起来,36万方*300元/月*12个月=12.96亿元/年。事实上,我国很少有一个商业综合体年租金收入可以达到10亿元以上。即便如此,要收入200亿元,也要15年出头。而这块地是商服用地,拿地都已经12年了,再加个15年,等于27年,等正儿八经赚钱时,土地使用年限都快到了。


这还要除去每年的各种成本,也就是说,李嘉诚先生如果自己留着这个项目,基本不可能在15年左右,获得这次未经审核的得益62.2亿港元(约人民币54.3亿元)。辛辛苦苦自己再搞15年也未必能搞到这么多利润,一下子倒手就赚这么多,值!


所以,李超人卖出的,从来都是附着在商业物业上的时间溢价。而可以带来时间溢价的土地储备,小编并没有看到他低价抛售。


这10来年,我国房价涨了多少?对于李老板来说,赚钱就是啥都不需要干,等待就是暴利。不要介意这个词语,事实基本就是如此。


厉害之处在于,李老板的嗅觉和阅历,他知道一个持续开放的全球第一大人口国,从落后到中等发达会经历什么。所以,他潜伏了很久,拿了太多中心城市的好地。


根本上,他曾经看好的是中国的改革开放!而今一些卖出,则是避免不确定性,担心历史反复。


换句话说,即便我国房价跌去一半,1000多万方的土地储备,按照今天的地价值多少钱,大家心里都是明白的。这都是钱,千亿级的潜在资产。


疯狂的内地房产玩家们,都寄望重复时间利差的胜利


不否认,李嘉诚先生也好,其他香港“老大哥”也罢,如今,港资房企至少从规模上,已经逐渐不能和内地房企比。


无论是李嘉诚旗下的长实地产、李兆基旗下的恒基地产、郭德胜家族的新鸿基地产,郑裕彤家族的新世界,这些引路人一定程度上都被超越。


但他们玩过的时间利差游戏,内地大佬们正在更疯狂地重复。


如今,大部分港资房企在内地拿地都越来越难,而他们的大本营香港,却有越来越多的内地房企攻入。


站在今天的角度看,内地诸多房企都玩得有点高,风险不可谓不大。可另一方面,港资巨头房企的过往故事表明,对于一个高速成长的经济体来说,多年前的高价拿地,放到今天就是低价。


如上文所述,长实地产超高的利润率,说白了赚的都是时间的差价。


换句话说,如果内地负债率极高的地产巨头们,不被现金流困境击倒,中国的房地产还有大涨的未来,那么他们就是明天的赢家。


这也是理解房企拼命做大规模,疯狂吃进土地的一个角度。只是,下一个时代还会给这些大佬们机会吗?不过没关系,我们的地产大佬,拿的钱大部分是借来的,论高手,港资房企完全拜倒我们裙下。


对了,就在2017年9月20日,长实地产在联交所以新名字“长实集团”进行交易。上个月,该公司开始更名。


而在2年多以前,李老板将长江实业、和记黄埔重组。让两个公司地产业务、非地产业务整合、划分,并分别由新的长实地产、长江和记实业分别持有。


此次更名,2017年中报和之前都做了预告。中报里有这样一句话:


为贯彻本公司名称与长江集团其他上市公司名称之一致性,以及更能突显本公司放眼全球投资机遇,除原有地产业务,亦已积极发展固定收入业务如基建投资、地产投资物业及飞机租赁,以期推动业务长期持续发展及增长,并缔造长远股东价值之策略方针,建议……将其中文名称更改为“长江实业集团有限公司”(原名为“长江实业地产有限公司”)。


是不是有些意味深长。


李嘉诚曾说过,中国经济整体依旧是向好的,15亿的人口和960万平方公里的土地,机会肯定是无限的。但是经过了这么多年的高速增长,以及信贷过度,已经来到了一个峰值,下一步会怎么样,我也不会贸然下结论,但具有较大的不确定性。商人的首要目标是让资本更安全,其次才是增值更快。我当年大举投资大陆和现在全球布局,时间点不一样,考虑的自然不一样,但都是基于这样的考虑。除此以外,没有其他原因。就是现在,我在大陆依旧还有不少投资。


他是一个商人,也是一个慈善人士,但绝不是政治家、教育家等。我参与兴建汕头大学、汕头大学附属医院、潮州的安居工程等,前后达到150亿港元,且绝大多数都花在大中华区。这都是纯粹捐献,没有任何利益可图。这是我最引以为骄傲的所在。能为家乡人做事,能为祖国尽一份力量,是我的荣幸。我只是可能用的钱多一点,但是和其他人的捐献一样,同是一份心意而已,不高什么,也不低什么。汕头大学的毕业典礼,我风雨无阻地前去参加,力所能及地以过来人说说一些人生经验,但绝没有任何姿态,那里纯粹是老师们的课堂。


我希望大家不要把我神化,也不要把我妖魔化,其实我像你们现在的同事,也像你邻居的老头而已我和他们一样犯过错误,也和他们一样慈祥友爱。我承担了我的错误,也获得了我的荣耀,我的人生由我自己负责,你们每一个人同样也是。不要给我过多的褒扬,也没有必要泼给我很多脏水,虽然我不在意自己的感受,但是我在意你对你自己心灵的灼伤,以及毒化中国人脆弱的舆论环境。


我的生意或许部分不在中国,但是我的心一直在这里,根依旧扎在这里。我是潮汕人,也是香港人,还是中国人,也是加拿大籍,最终我们都是地球村的居民。我爱我的家乡,我爱我的故乡,我爱我的祖国,我也爱我们共同居住的地球,我的爱真挚而深沉,和你一样。


从各方面来说,他根本没有离开,他干嘛要撤离中国?


附上李嘉诚的15条财富准则


准则一 用真心来换取真心

每一段经历都是人生的财富

感恩生活,苦难磨砺了李嘉诚

善待他人,每个人都能成为朋友

真诚是人际交往最好的凭证


准则二 低调,也是一门艺术

勤俭的生活,平淡的幸福

内心的宁静最重要

谦虚加厚道,员工的好领导

教育爱子,父母不是你们的靠山


准则三 诚信是获得客户肯定的唯一的通行证

靠小伎俩做生意,终究靠不住

质量是一个企业赖以生存的命脉

"信义"需要亲力亲为

立人之前,先要立己


准则四 独享的蛋糕吃不甜

眼前吃亏不见得是坏事

共同的利益,一起分享最甜蜜

我为人人,人人也会为我


准则五 用善缘来给自己铺财路

商场上的声誉比一切都重要

好的人缘是成功的根本

用自己的真心来换取他人的信任


准则六 尊重自己的下属,下属才会支持你

对待下属要一视同仁

凡事以人为本

用行动来赢得下属的支持

和气生财,善于和下属沟通


准则七 态度决定高度

认真做好每一件事

立志高远,才能有动力

积极的态度会催你奋进

幸运的人不是天生的

最终的成功靠的是自己


准则八 财富不是等来的,是靠自己争取的

心动不如行动

敢于自我推销,信心是胜利的保证

李嘉诚的"广告效应"

时刻准备着,居安思危


准则九 做事要动脑,三思而后行

冒险之前需谨慎

稳中求胜才能进退自如

分散投资,降低不必要的风险


准则十 失败并不可怕,信心比什么都重要

失败只是成功的垫脚石

逆境之中的发愤图强

迎难而上的勇气

自弃其实弃的是自己


准则十一 机会不是等来的,是靠自己寻找的

用发展的眼光来寻找时机

审时度势,做出正确的判断

识时务者,方能成大事

胜利往往属于先人一步的人

决策的时候要果断


准则十二 识才爱才,招贤纳才

人才是企业发展的命脉

要有识才的眼光

让每个人都能尽其所用

能者居之,新人也不例外

用真心来留住人才

长短互补,资源利用最大化


准则十三 不打无准备之仗

放长线才能钓大鱼

取长补短,谋求双赢


准则十四 做生意的同时,也是交朋友

人人都喜欢和善良的人打交道

人人都得到好处,这样的生意才好做

做人在前,图利在后


准则十五 用该用的钱,做该做的事

合适的价格是打开销路的必要途径

经商也需要巧策

用别人的钱来为自己赚钱

慈善彰显商人本色

身外之物,取于社会,用于社会


文自杠杆游戏




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