当抵押预见租赁——法律规定及相关判例详解！

*本文仅代表作者观点，不代表其供职机构立场，且不作为针对任何个案的法律意见*

租赁合同属债法范畴，依据债法相对性原理，租赁合同约束承租人与出租人。但是，根据《合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，租赁权虽是债权但对第三人也具有约束力，租赁关系得依法转移给受让租赁物所有权的第三人。即“买卖不破租赁”，系债权的物权化，为保护承租人而创设。

案例：昆明中院（2009）昆民三终字第597号——刘莎莎、张春华、王豫冰与昆明国美电器有限公司所有权确认纠纷上诉案（裁判日期：2009年11月9日）裁判规则：依照《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间所有权发生变动时，原租赁合同继续有效。在租赁物所有权发生转移的场合，新所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状，即新所有人取代原所有人地位而成为新的出租人；其相互间权利义务的内容，全部依照原租赁合同不变。上诉人取得房屋所有权在通发公司与国美公司租赁合同履行期内，通发公司与国美公司签订的《房屋租赁合同》对于上诉人而言继续有效，上诉人应按该《房屋租赁合同》约定的内容与被上诉人国美公司继续履行该合同。故上诉人要求国美公司返还其享有所有权的房屋于法无据，本院依法不予支持。此外，上诉人认为其不知道本案诉争房屋已经出租给被上诉人国美公司也未提交证据予以证实。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。

法律依据：

《物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。” 

《担保法》第四十八条：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”

《最高人民法院关于适用< 中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”

《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”

案例：最高法（2017）最高法民申1832号——唐山市和均商贸有限公司、唐山市路北区文化路服装厂财产损害赔偿纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（裁判日期：2017年6月27日）裁判规则：在财产被查封、扣押、冻结等情形下所订立的租赁合同并非无效。盛和酒店与服装厂订立的租赁合同应为有效合同，只是该合同不得对抗和均公司实现该房产物权的权利。但和均公司在与第三人、案外人签订和解协议中认可涉案房产已长年出租之事实，并以合理价格取得案涉房产所有权及土地使用权，因此应当一并继受该房产上已有的租赁关系。

总之，根据上述法规，“抵押不破租赁”的前提条件是租赁权先于抵押权设立。也就是说，抵押权与租赁权冲突之时，设立在先的权利具有优先效力。案例中租赁权成立于查封之后，本不适用“买卖不破租赁”，但因当事人签署的执行和解协议认可了租赁权，而导致房屋受让人一并继受租赁关系。

为保护承租人，属于债权范畴的租赁权被物权化，设立在先的租赁权可以对抗之后设立的抵押权（担保物权）。而在实务中，部分债务人与他人恶意串通，签订长达十几二十年的虚假租赁合同，并将租赁合同的签订时间倒签至抵押权设立之前，以逃避法院对抵押物的执行。租赁权的设立审查即显得尤为重要。司法解释、判例及地方司法性文件确立的租赁权的审查标准：签订合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物，并综合考量租赁合同签署的目的、租金支付的交易习惯等因素。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”

江苏省高院《执行异议之诉案件审理指南》关于租赁与抵押的问题。承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为 “ 先租赁后抵押 ” 。根据《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，执行法院根据抵押权人的申请，在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到承租人租赁权的行使，对承租人要求停止执行的诉讼请求应当予以支持。

案例：最高法（2013）执监字第67号——青岛利群投资有限公司等申请监督案执行裁定书（裁判日期：2013年12月25日）裁判规则：关于租赁权的设立时间。租赁权作为物权化的债权，应以租赁人对租赁物实际占有、使用作为设立的时间。

案例：最高法（2016）最高法民申1967号——中华新兴能源交通总公司与甘肃泰盛物资集团有限责任公司、内蒙古泰升实业集团有限责任公司等申诉、申请民事裁定书（裁判日期：2016年9月28日）裁判规则：新兴公司的证据能否证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉标的物？新兴公司主张排除对案涉标的物的执行，需要证明已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该标的物。新兴公司在一审及二审诉讼中提交的租赁经营合同，未提交其他证据证明，故不能证明其已占有案涉标的物，甘肃高院对新兴公司享有案涉标的物租赁权的主张未予采信，并无不当。

案例：云南省高院（2016）云民终692号——昆明盘通屋业有限公司、昆明百货大楼（集团）珠宝经营有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书（裁判日期：2017年4月2日）裁判规则：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定的精神，所有权变动不影响原租赁合同的履行，其要件是承租人自始在实际占有使用租赁物，并在对租赁物实际占有控制的前提下，当所有权发生变动后才发生“买卖不破租赁”的法律后果，以此可以对抗租赁物新权利人返还原物的请求。但本案盘通公司对承租的1—18区域始终未实际占有使用，仅只是以转租收取租金方式来实现其租赁收益，因此，百大珠宝在取得1—18区域产权后可以剥夺盘通公司的承租权，盘通公司不能再主张原租赁合同的继续履行。因《房屋租赁协议》签订和履行的目的包括解决明浩公司受让商场后将商场管理权让渡给盘通公司，赋予盘通公司对外转租收取租金的权利，故该《房屋租赁协议》的性质并非是一个纯粹的租赁合同，盘通公司基于《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“所有权变动不破租赁”提出的诉讼请求不能成立。

抵押权与租赁权冲突之时，且租赁权有效设立于抵押权设立之前，租赁权人能阻却抵押权的实现吗？

案例：浙江省高院（2017）浙民终333号——王飞飞、中国华融资产管理股份有限公司浙江分公司二审民事判决书（裁判日期：2017年9月15日）裁判规则：本案系王飞飞以其对涉案房产享有租赁权为由请求对该房产停止执行而提起的案外人执行异议之诉。在执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除租赁物上租赁关系时，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的，应当符合以下情形：一，承租人在抵押权登记之前已经签订合法有效的书面租赁合同；二，承租人在抵押权登记之前已经依据该书面租赁合同占有使用该租赁物。本案王飞飞提供的涉案房屋租赁合同不具有真实性，也无法证明王飞飞于讼争房屋抵押权登记之前已经占有使用该房屋。一审判决驳回王飞飞的诉讼请求并无不当。

案例：广东省高院（2018）粤执复84号——赖海文、陈育民金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书（裁判日期：2018年4月27日）裁判规则：买卖虽然不破租赁，租赁亦不能排除买卖，即租赁权不能阻止本案的执行拍卖。同时，其虽可在拍卖成交后依租赁合同向买受人主张继续承租使用拍卖标的物，但是并不能排除涉案标的物过户交付至买受人。故赖海文在本案所主张的实体权利，并不属于前述司法解释规定的足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。

总之，买卖（抵押）不破租赁并不能阻却抵押权的实现，不能阻却为实现抵押权而对抵押物进行的拍卖，不能阻却抵押物的权属变动，仅能在租赁期限内阻却不动产交付。但是，附带租赁权的抵押物拍卖，特别是附带长期租赁权的抵押物，将严重影响抵押物的变现价值。

租赁权与抵押权冲突之时，为实现抵押权而启动执行程序后，承租人提起执行异议之诉的，江苏省高院《执行异议之诉案件审理指南》二十六、承租人作为案外人提起执行异议之诉的，如何处理？可资借鉴。根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院执行拍卖时，并不必然导致租赁权消灭，因此，承租人并不当然有权提起执行异议之诉。如果法院在执行过程中并不否定承租人享有的租赁权，承租人只是对执行法院要求其腾退房屋的执行行为有异议的，属于《民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过执行复议程序解决，承租人提起执行异议之诉的，应当不予受理；已经受理的，应当裁定驳回起诉。但如果执行法院否定承租人租赁权的成立或存续的，因涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以阻却执行的租赁权的，在执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。

案例：最高法（2017）最高法执监335号——李建俊、赵文萍借款合同纠纷执行审查类执行裁定书（裁判日期：2018年4月19日）裁判规则：本案的争议焦点为：案外人赵永明与被执行人郑旭合之间的租赁关系是否合法有效以及是否能够对抗抵押权。本案被执行人系郑旭合，涉案房产登记在其名下，执行法院临汾中院可以执行该房产。在该案的执行过程中，案外人赵永明向临汾中院提出对涉案房屋享有20年租赁权，且20年租金已一次性支付给房产所有权人郑旭合的异议。案外人于案件执行过程中对涉案房产主张租赁权，本质是阻却房产的交付，属案外人针对执行标的提出的异议，执行法院应对此进行立案审查，并作出裁定；当事人如对审查结果不服可提起案外人异议之诉，通过异议之诉程序解决涉案房产租赁权相关争议。临汾中院未针对赵永明提出的20年“以债抵租”合同作为案外人异议立案审查，而直接认定租赁关系成立并可对抗抵押权，属程序违法，应予纠正。同时，执行法院由此拟“带租拍卖”的行为亦会对涉案房产的评估拍卖价格产生较大影响，不利于李建俊、赵文萍债权的顺利实现。故，李建俊、赵文萍主张执行法院应对赵永明提出的20年租赁合同问题，作为案外人异议，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查的申诉理由成立，应予支持。

依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，登记备案并不影响租赁合同的效力。

但地方司法性文件将租赁合同登记作为“买卖不破租赁”要件，例如《上海市高级人民法院民一庭关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》30、“买卖不破租赁”的适用是否要求租赁合同登记?未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是，承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。认为在保护承租人权利的同时，也应当考虑保护房屋买受人的权利，两者的权利在法律上是平等的。当租赁合同未予登记，或者买受人不知道系争房屋租赁事实的，相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行。

“买卖不破租赁”的适用要求租赁合同进行登记系地方性法律文件，并无统一规定，但实属“买卖不破租赁”适用的突破。而对于承租人来说，在具备登记备案条件时积极登记有利于维护自身权益。

作者简介

沈艳娇，北京盈科（昆明）律师事务所律师，重庆大学法学、管理学（会计专业）双学士，重庆大学法律硕士。

主要业务领域：金融、融资担保、企业法律风险防范、常年法律顾问、民商诉讼。

联系电话：15087163971

对于“买卖不破租赁”，大家有什么想说的？欢迎留言互动

以下为福利！！！

互动

看完了这篇文章感觉怎么样？

觉得不错可以转发到朋友圈哟！

一个专注信贷风险管理的公众号

ID:xdfxgl01