银行贷款抵押房地产，必须知道的2大处置风险和8大风险控制建议

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作者：陈致阳

房地产抵押是银行贷款的主要担保方式之一,也是银行认为最安全的担保方式。但在抵押房地产处置中仍然存在风险，如果风险管理措施不到位，安全也会变成不安全。

一、贷款抵押房地产处置的主要风险

贷款抵押房地产处置的主要风险包括价格风险和处置程序风险。价格风险是指房地产抵押物处置所得无法覆盖贷款本息的风险，而处置风险程序风险是指不能及时或者无法通过司法程序处置抵押房产的风险。

（一）房地产抵押物处置所得无法覆盖贷款本息的风险

如果处置房地产抵押物所得不能全额清偿贷款本息，将极大可能导致贷款本息的损失。而导致房地产处置所得无法覆盖贷款本息的主要原因包括：

一是房地产抵押物的评估价虚高。房地产抵押物评估价是银行确定贷款金额的主要依据，但评估价不等于处置价格。如果评估价过高，必然导致处置价格远远低于评估价格，无法全额清偿贷款本息。目前银行对房地产的评估主要有两种方式，分别为在线评估和评估师事务所评估师的人工评估。相比较而言，在线评估受人为因素影响较少，能客观反映房地产抵押物真实的交易价格；评估师的人工评估受人为因素影响较大，评估师业务能力水平不一，甚至有评估师受借款人或者客户经理的授意人为提高抵押物评估价值的行为

二是房地产抵押物价格波动较大。即在贷款期间，房地产抵押物发生贬值，在处置抵押物时处置所得无法全额清偿贷款本息。从笔者不良资产处置实践看，以下两类房产价格波动比较大：一是商铺，尤其是专业市场的商铺类房产。该类房产受经济环境以及所在市场经营情况影响极大，一旦该商铺所在市场经营发生风险，商铺价格将一落千丈。如笔者曾经处置的贷款抵押物为上海某钢材城商铺，2011年贷款发放时评估价均在每平方米15000元以上，贷款抵押率基本在70%左右。后因上海钢贸行业风险集中爆发，该市场停止经营，里面空无一人，破败不堪，商铺价格大跌。法院多次以低于每平方米10000元以下的起拍价进行拍卖仍无人应拍，贷款只能核销。除商铺外，写字楼、厂房也存在类似情况；二是抵押比较集中的楼盘（按揭贷款抵押除外）。如位于上海某住宅小区集中了钢贸商，且大多将该楼盘房产用于抵押融资，2013年上海钢贸系统风险爆发后，大量钢贸商抛售该楼盘房产，法院也多次拍卖该楼盘房产，导致该楼盘市场价格下跌，市场价低于周边楼盘的70%。

三是房地产抵押物处置费用较高。由于房地产抵押物的处置所得须优先由于支付处置费用，包括税费（尤其是土地增值税）、诉讼执行费、安置费、评估费、拍卖费等，其中住宅类抵押物处置费用占处置所得的20%左右，商务楼的处置费用更高。另外，通过司法拍卖程序处置房地产，处置价格一般在市场价的8折以下，因此能用于清偿贷款本息的金额在抵押物市场价格的60%以下。

四是对银行异地抵押房产情况不了解，对房地产价格认知存在严重偏差，不能及时了解抵押物价格动态情况。全国各地之间的房地产市场差异极大，银行很难对异地抵押物的市场价格和发展趋势作出正确判断。同时，银行无法及时对异地抵押物进行检查，掌握抵押物市场价格的变动情况，导致发现抵押物风险时为时已晚。例如某笔贷款的抵押物为异地大型钢材市场，贷款发放后几年间，银行人员从未现场检查抵押物。诉讼后法院拟司法拍卖该抵押物，发现抵押物依旧处于毛坯状态，该市场因受钢贸系统性风险已经停业，商铺使用率不足10%，且贷款抵押物分散，根本无人愿意受让。

（二）房地产抵押物无法及时或者不能处置的程序风险

虽然法律对于房地产抵押物的司法处置程序有明确规定，但在司法实践中，有诸多因素影响抵押物的处置，甚至可能导致抵押物无法处置。影响房地产抵押物司法程序处置的因素主要有：

一是抵押人不配合，甚至恶意拖延、阻碍抵押物司法处置程序。如由于债务人或者抵押人下落不明，法院无法送达诉讼文书，只能采取公告送达，需要公告的法律文书至少包括开庭通知、判决书和抵押物评估报告，每次公告至少耗时3个月，导致从起诉到抵押物进入拍卖程序至少需要一年的时间。还有部分债务人或者抵押人在诉讼程序中穷尽一切办法拖延司法程序的推进，对诉讼中的每一个环节都提出异议，包括管辖权异议、利息计算异议、评估价异议、申请鉴定等。同时对法院的每个裁定或者判决都提出复议或者上诉，债务人或者抵押人的这些行为都将严重拖延诉讼程序。据测算，银行贷款诉讼案件从起诉到结案的时间平均在2年以上。

二是因抵押物系抵押人唯一住房导致抵押物无法处置。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定，如果抵押人用唯一的一套住房办理了贷款抵押，即使借款人不还款，也无法处置抵押物。尽管最高人民法院同时规定”对于超过对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋或者生活用品，人民法院根据被执行人的申请，在保障对被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。但如何认定“超过生活所必需的居住房屋或者生活用品”，如何“保障最低生活标准所必需的居住房屋”均无明确规定，在司法实践中，出于维护社会稳定的考虑，在抵押人名下只有一套房的案件中，大多数法院都一律停止执行。还有部分抵押人安排其年迈的家属居住在抵押房产中，为防止发生意外，法院不敢对抵押物采取处置措施。

三是因抵押物存在租赁导致抵押物无法处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能及时归还贷款，由于租赁仍然有效，银行也很难处置抵押房产。同时由于租赁的生效不需要以登记为要件，因此即使是“先抵后租”，抵押人也可以和承租人通过倒签租赁协议的方式形成“先租后抵”。还有部分抵押人和承租人恶意串通，签署长达20年租赁协议，且采取一次性付清的租金支付方式。有承租人到法院起诉银行，主张银行抵押无效，庭审中承租人甚至出具了在银行抵押登记前一次性付清15年房租的转账凭证，以及物业公司出具的由承租人缴纳物业费的证据。由此可见，抵押人和承租人在将房产抵押给银行之前，就已经策划并实施了逃避银行债务的行为。

四是因抵押物违章搭建或者改建导致抵押物无法处置。房地产管理部门规定凡是存在违章搭建或者改建的房产不得办理房产过户登记，如果要办理过户登记的，须对违章搭建或者改建进行整改并经房地产管理部门验收。甚至有抵押人将抵押房产进行非法改造，或者与第三人房产打通，变更房屋结构，无法区分抵押房产和第三人的房产，难以恢复原状，导致抵押物无法处置。

五是因抵押物被其他债权人申请法院查封导致抵押物无法处置。在抵押人存在其他债务（含主债务和担保债务）情况下，经常会出现抵押物被其他债权人申请法院查封的情况，我国法律规定对同一财产不能重复查封，其他债权人（包括抵押权人）只能申请法院轮侯查封。同时最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第91条规定查封财产由查封法院处置并主持分配处置所得。即在房产查封法院和房产抵押债权执行法院不一致时，由查封法院处置抵押物，处置所得应当优先清偿抵押债权。但如果抵押物处置所得清偿抵押债权无余值情况对查封法院而言，又属于“无益拍卖”，法院规定不能进行“无益拍卖”。这样就造成一个死局：查封法院对抵押物有处置权，但因为“无益拍卖”而不能进行处置；抵押债权执行法院对抵押物又没有处置权。甚至有部分抵押人利用这一法律规定，虚构被诉案件查封银行贷款抵押物，然后始终不处置抵押物，从而达到逃避银行债务的目的。虽然最高人民法院司法解释规定抵押债权执行法院可以和查封法院协调，将抵押物的处置权移交给抵押债权执行法院，但协调难度较大，尤其是在查封法院系外地法院的情况下，难度更大。而且协调需要一定的成本，如申请查封债权人要求按一定比例与抵押债权人同等顺位受偿，银行又不能接受该条件，因此协调难度极大。另外，二抵房产也存在类似情况，在借款人违约的情况下，银行如果处置抵押物，处置所得需要优先偿还一抵债权。在处置前无法确定清偿一抵债权后是否还有余值清偿银行债权。一旦没有余值清偿银行债权，可能导致银行在支付极大成本处置抵押物后，却一无所得的情形。

六是由于抵押物拍卖的受众面太小无人竞拍导致抵押物无法处理。发生此类情况的抵押物主要包括商铺、厂房和价值较大的房产，该类房产或者是用途单一，或者是总价过高，导致拍卖时无人竞拍，无法处置。

二、控制房地产抵押物处置风险的建议

鉴于房地产抵押物处置存在上述价格风险和程序风险，就银行在受理房地产抵押物时提出以下风险控制措施：

一是控制房地产抵押物的评估价格。建议房地产抵押物的评估价格以在线评估价格为基础。采取其他评估方式的，该评估价格与在线评估价格误差不超过一定比例。同时，评估公司应由银行风险管理部门通过一定程序确定，每年对评估公司评估质量进行评价，并根据评价结果调整评估公司，禁止由客户或者银行营销部门指定评估公司。

二是严格控制接受商铺、厂房、写字楼以及异地房产作为贷款抵押物。

三是审慎接受按揭贷款抵押为一抵外的二抵抵押物。

四是控制抵押率。在核定抵押率时，应充分考虑处置费用、司法拍卖价格折扣等因素，合理核定抵押率，普通住宅抵押率原则上不超过60%，非普通住宅抵押率原则上不超过50%，其他房产不超过40%。

五是加强对抵押物的现场查看和后续检查。在贷款发放前，客户经理应实地查看抵押物，采用录像方式固定抵押物的现状，在调查报告中详细报告抵押物的现状，包括是否存在租赁、居住人以及房产是否存在违章搭建或者改建等情况。贷款发放后，银行应当定期查看抵押物，及时了解抵押物的租赁、使用、结构和市场价格的变动情况，发现变动情况应及时采取风险处置措施。

六是审慎接受抵押物集中的楼盘房产，尤其是位于集中上报、非本地户籍借款人或者第三人抵押贷款的房产。此类贷款大多为借户贷款，业主为房产投机客，无法通过市场转让房产，希望通过抵押房产的方式转嫁风险。如抵押房产价格上涨则抛房还贷款，价格下跌则贷款违约，将房子交给银行处置。

七是严格控制对多头借款的客户授信，禁止对存在民间借贷的客户授信。此类客户极易发生诉讼纠纷，导致银行贷款抵押物被其他债权人查封，银行无法处置抵押物。

八是加强对借款人的资质审查，重视借款人的第一还款来源，了解借款真实用途。授信业务风险控制的基础在于借款人的信用，抵押担保仅仅是担保措施，第二还款来源。实践证明，只要借款人违约，即使抵押物再好，处置也需要时间，存在众多影响抵押物处置的因素，对银行资产质量产生重大不利影响。

END

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