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押品管理中的“恶意”租赁现象及其破解之道！

百家作者：信贷风险管理 2020-10-30 21:25:01

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出品 | 信贷风险管理

作者 | 寇乃天

此篇文章共6287字。

信贷实务中，商业银行需要高度警惕房产抵押中出现的“恶意”租赁现象。此种现象，容易导致商业银行抵押权无法实现的信贷“败局”出现。对此，在押品管理环节，商业银行信贷人员应当积极剖析“恶意”租赁现象的背后法理及其危害性，有针对性地进行信贷风险控制，科学处理好租赁权和抵押权之间的冲突关系，提升信贷管理水平。

以案说法：“恶意”租赁现象的信贷风险案例

（一）案例一：抵押在前，租赁在后

“稻草人”公司于2017年底向“橙子”银行申请500万元短期流动资金贷款，担保方式是由“稻草人”公司名下的工业用地及厂房提供抵押担保。“橙子”银行信贷人员进行了押品贷前调查，该企业的工业用地及厂房证件齐全，未发现其存在租赁、抵押等附着权利，遂与该企业签订抵押担保合同，并于2018年1月办理了抵押登记，向“稻草人”公司发放了500万元短期贷款。2019年，“稻草人”到期无力偿还借款，该笔贷款形成不良。“橙子”银行向当地法院提起起诉。在执行阶段，法院拟对该抵押物予以拍卖，此时实际承租人王某向法院表示，其为该抵押物的承租人，并向法院出具了租赁合同。合同显示，承租人王某于银行抵押之前，与“稻草人”公司签订了租赁合同，租期十年，租金按季支付。租赁合同的出现，无疑给该笔贷款抵押物的及时处置带来了阻碍，买受人即便购得该厂房，在租期到期前将无法使用，且不能收取任何租金。信贷实务中，如果信贷人员在押品现场核查时确实没有租赁的，也不能排除抵押人与承租人恶意串通，采取事后方式进行“倒签”租赁合同。本案例中，该份租赁合同应该属于典型的“倒签”的租赁合同，是“恶意”租赁现象。该抵押物一直没有找到合适的买家，但又没有相关证据证明租赁的主观“恶意”性，导致商业银行陷入极大地被动，无法进行抵押物的及时处置，不利于信贷资产的安全。抵押物作为第二还款来源的作用，也无法有效发挥。

（二）案例二：租赁在前，抵押在后

“锤子”公司于2018年1月向“橙子”银行申请300万元短期流动资金贷款，担保方式为以“锤子”公司名下的办公用房提供抵押担保。“橙子”银行信贷人员进行了押品贷前调查，该办公用房在2017年1月已经出租给“斧头”公司。根据该租赁合同，租期到2020年1月。办理完抵押登记后，“橙子”银行向“锤子”公司发放了300万短期贷款。2020年2月，“锤子”公司因经营不善，丧失还款能力，无力还贷。“橙子”银行起诉“锤子”公司，在执行阶段要求拍卖该抵押物。此时，承租人“斧头”公司又拿出一份补充协议，协议约定租赁期间变更为十年，租赁期间为2017年1月至2027年1月，剩余租金在补充协议签订时一次性付清。此种情形属于典型的“租赁合同”的“恶意”变更，买受人即便购得该办公用房，在租赁到期前也无法实际使用，且不能收取任何租金。最终，该抵押物没有找到合适买家，抵押物无法进行及时有效地处置。面对“租赁合同”的“恶意”变更，由于信息不对称，商业银行无法进行有效地风险控制。

“恶意”租赁的分析框架：思考租赁权和抵押权的冲突问题

（一）何谓“恶意”租赁？

恶意租赁，是抵押人出于主观上的“恶意”，故意隐瞒租赁情况，以获取更高地抵押金额，提升贷款的可得性。一般包括两种情形：抵押在前，租赁在后，常见的恶意租赁形式为“倒签”租赁合同；租赁在前，抵押在后，常见的恶意租赁形式为“恶意”变更“租赁合同”。

（二）什么会有“恶意”租赁现象？

1、“买卖不破租赁”

近现代民法中对“买卖不破租赁”原则的规定，最早见于1900年的德国民法典，之后相继为各国及地区采用。在我国法上，租赁权属于债权，但历来承认租赁权的物权化。“买卖不破租赁”，是租赁权的对抗力制度，是指承租人可以其租赁权对抗在租赁期内受让租赁物的第三人。“买卖不破租赁”赋予不动产租赁权具有强大的物权化效力。一般认为，我国《合同法》第229条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即是“买卖不破租赁”制度。从银行视角看，抵押财产能够顺利交易，是银行在抵押物处置环节所追求的交换价值。根据“买卖不破租赁”的相关法律规定，法院对抵押物进行拍卖、变卖的，并不能除去抵押之前已经存在的租赁。如果抵押物上存在恶意租赁行为，将降低其他买受人的购买意愿，阻碍抵押物的及时处置和变现。从动机上讲，有逃废债务倾向的“恶意”贷款企业，可以利用“买卖不破租赁”规则的制度漏洞，进行恶意租赁，导致银行抵押权的行使受到限制。

2、抵押在“明”，租赁在“暗”

一般来讲，不动产物权的抵押登记采取公示主义，处于“明”处。《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”对于租赁合同，采取登记备案制度。实务中，很少有人到登记部门进行备案登记，大部分的租赁关系处于“暗”处。正是这种抵押在“明”，租赁在“暗”的现状，导致恶意租赁行为，具有可行性。法律制度上的漏洞，导致恶意租赁行为具有滋生的制度“土壤”。由于信息不对称，信贷实务中，很多银行信贷人员无法及时和有效地查明抵押物是否存在恶意租赁的情况，造成信贷资产的风险隐患问题。

信贷视角：“恶意”租赁的解决之道

概括地讲，商业银行作为抵押权人要加强维权意识，增强事先预防，例如：对于抵押时不存在租赁关系的，商业银行可要求抵押人出具相关承诺；对于抵押时已存在租赁关系的，要求承租人或出租人出具相关承诺，同时，可以对租金的收取权做出限定性约定。恶意租赁的解决之道，其实质就是商业银行一定要做好押品的租赁风险管理工作。具体来讲，押品租赁风险管理工作包括对新增押品的租赁情况进行固化以及对存量押品的租赁情况进行定期核查，以签订抵押财产未出租或租赁确认书、开立租金监管账户等方式切实防范押品租赁风险。

（一）压实责任，明确职责

1、银行授信业务部门负责通过现场核查核实押品的租赁情况，分析合同租金及租期情况，选取并落实相应风险防范措施，包括但不限于：落实抵押财产未出租确认书或抵押财产租赁确认书的签订工作，落实租金监管协议的签订工作，落实要求抵押人对租赁合同进行备案登记的工作。

2、银行押品现场核查人员负责在授信发放前与授信业务部门工作人员共同完成公司类授信押品贷前现场核查工作，核实押品租赁情况。

（二）区分情况，多措并举

1、未出租押品

对于未出租的押品，授信业务人员须通过现场核查核实押品的使用状况，并要求抵押人与银行签订抵押财产未出租确认书。

2、已出租押品

对于已出租的押品，商业银行授信业务人员须加强押品租赁管理，做好以下工作：

第一、收集租赁合同，了解租赁合同的主要内容，分析合同租金及租期情况。对于租约租金低于市场租金及租约期限长于贷款期限的情况，授信业务人员须谨慎分析其可能对银行授信安全产生的不利影响，必要时应要求借款人增加其他担保条件。原则上，商业银行应谨慎接受长期租赁合同并且租金先期支付的押品；不接受非所有权人使用且未签署租赁使用协议的抵押物。

第二、与抵押人、承租人签订三方租赁确认书，锁定租赁合同、租金支付方式等事项，确认承租人已知晓其承租物业已被抵押的事实，抵押人和承租人对租赁合同事项作出变更的，需经银行书面同意。授信业务人员可根据客户情况、与承租人谈判情况等确定是否选用确认书中的相关选择性条款。

第三、积极争取与抵押人签订租金监管协议，将租金收入全部存入抵押人在银行开立的监控账户中，对租金收入进行有效监管。

第四、根据当地情况积极争取要求抵押人至登记机关对租赁合同进行备案登记。

3、非所有权人无偿使用的押品

对于押品使用人为非所有权人，但又未签订租赁合同的，授信业务人员须取得使用人的书面承诺，承诺已知晓其使用物业已被抵押的事实，在抵押权人行使抵押权时，按照抵押权人的要求及时搬迁。

（三）优化流程，过程管理

1、贷前新增押品

贷款发放前，银行授信业务人员根据押品在落实抵押登记手续时的租赁情况选取并落实相关风险防范措施，将相关审核意见表、押品租赁合同、抵押财产未出租或租赁确认书、租金监管协议（如有）等资料报送押品现场核查团队。授信业务人员须确保报送资料的真实性、有效性及完整性。押品现场核查人员在对上述资料进行初步审核后，应与授信业务人员共同进行贷前押品现场核查，核查过程中应对押品的租赁情况进行核实，并将核实结果填写在押品现场核查表和核查报告中。

2、贷后存量押品

贷款发放后，原则上银行押品现场核查管理人员应每年对所有存量押品租赁情况进行核查，并将租赁变动情况在押品核查报告中明确。对于最高额抵押项目，业务发起人员在每笔贷款发放前，应在核实押品不存在查封和扣押等情况的基础上，对押品租赁情况进行核实；押品现场核查人员应至少每年对押品进行现场核查，并对押品租赁情况进行核实。

3、例外情况考虑

实际业务开展过程中，抵押财产《未出租确认书》或《租赁确认书》因客观原因难以签订或授信业务人员经综合分析后认为风险可控无需签订的，授信业务人员可向押品管理团队提出申请，并由相关岗位进行审批。同时，对未签订确认书的审核情况出具相关说明材料。