今日解读《民法典》重要条款:居住权!

百家 作者:信贷风险管理 2020-11-29 17:04:39 阅读:871

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来源 | 法润万家

作者 | 张志伟


【前言】


民法典第十四章是关于”居住权”的相关规定

民法典增设居住权对银行信贷风控有什么影响?


【实务要点】


1、什么是居住权?


居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。


居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配,从而满足各自不同的需求,既可以实现特定弱势群体的住房保障,也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。民法典中所指的居住权,并不等同于日常租赁关系中获得的对房屋的使用权。居住权与租赁权在根本上是不一样的。

 

2、设立居住权,是否需要签订《居住权合同》?


设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。


居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的条件和要求;
(四)居住权期限;
(五)解决争议的方法。


3、设立居住权,是否需要进行登记?


设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。

居住权自登记时设立。


4、设立居住权,居住人要不要支付租金?


居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。

因此居住人居住要不要支付租金,这要看双方的约定。如果没有约定,一般都是无偿的。


5、居住权能否转让、继承?


居住权不得转让、继承。


6、设立居住权的住宅能否出租?


设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。


7、居住权如何消灭?


居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。

居住权消灭的,应当及时办理注销登记。


8、能否通过遗嘱的方式设立居住权?


以遗嘱方式设立居住权的,参照适用民法典第十四章(居住权)的有关规定。


9、民法典实施后,“居住权”对银行办理房屋抵押登记有什么影响?


房屋所有权人在将房屋抵押给银行之前,如果该房屋已经设立了居住权,那么借款人未来逾期,银行需要拍卖处置该类房屋可能会遇到障碍,因为即使该类房屋能够过户,但如果居住权合同约定的居住时间还在持续,依然需要保障居住权人的权益。购房人一般也不会考虑购买此类房子用于自住。因此会影响该类房屋的拍卖以及成交价。


因此民法典实施后,我们建议银行在办理房屋抵押登记之前,应注意查询房屋是否登记有居住权。


另外,有学员咨询:房屋在办理抵押登记之后,房屋所有权人还能否对该房屋设立居住权?如果抵押后还可以设立居住权的话,那银行享有的抵押权能否对抗在后设立的居住权?对于这些问题民法典没有作出规定,我们还是期待未来民法典相关司法解释对此进行细化。


【与居住权有关的民法典条文内容】


第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。


第三百六十七条 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。


居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的条件和要求;
(四)居住权期限;
(五)解决争议的方法。


第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。


第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。


第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。


第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。




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