■ 来源 | 米宅（ID：MizhaiPlus）作者：百夫长

不出意外，苏州房价还会跌。

但是即使如此，作为一个多次旅游、多次调研的人，苏州依然是全国最完美的城市之一。

苏州的基本面，在第一篇稿件：大热到微凉，这是长三角最惨的城市！，已经说得非常清楚。

这一篇，你们全部闪开，我要放开胆子使劲吹苏州了。

有颜，

有钱，

有想法，

能落地。

这样的城市，谁不爱？

苏州，中国最牛地级市！

苏州城市群，治下没有穷地方。

全国GDP第六城。

上有天堂，下有苏杭。

既有白墙黛瓦，又有城市繁华。

苏州的古城与新城并行发展，在国内都极其少见。

其实苏州的先天优势很一般，不是省会，不是直辖市，不是计划单列市，连机场都没有，但是苏州却令人大吃一惊，成为国内城市崛起浪潮中的奇迹。

盖几个高楼容易，保留一个古城可不容易。

有人调侃苏州：

社会主义和资本主义，就隔着一条东环路。

我很喜欢苏州古城、新城分开发展的思路，至少找不到类似的城市，古城区有历史韵味小桥流水，园区新区现代化也很有商业气息。

这是我非常欣赏苏州的一点：

以退为进。

苏州没有绝对中心。

一核四城，一超多强。

保护老城，发展新城。

发展园区“规划大于市长”。

每个行政区都相对独立。

3-5社区一定有邻里中心。

等等。

苏州的城市规划，非常值得西安、开封、洛阳，甚至北京这样的国际大都市学习，古城、新区两条腿走路，既能保证了古城的历史文化，又通过园区强力带动城市发展，互为辅助，相得益彰。

这是我最佩服的一点。

整个苏州，逼格最高、最有排面的地方：

金鸡湖。

金鸡湖是园区的核心，园区又是苏州的（相对）核心。

正因为这是苏州逼格最高的片区，全部围绕着金鸡湖而建，因此整个苏州的商务核心、商业中心、富人区，全部集中在这里，有滨水商业，有低密别墅，有东方之门，有诚品书店，有IFS，这才使得苏州具备了竞争一线的底气。

能够称霸江苏，跟南京掰掰手腕，全国第六城。

经济实力，这是苏州的排面。

苏州既不是形胜之地，行政级别很低，至今还只是地级市，从来不是国家中心城市，更没有钢铁、化工、造船、军工这些重要企业，苏州大学又不是985，没有中科大、南山街道、阿里巴巴这些重量级科研加持。

但是，苏州依靠从乡镇企业做起，放下身段做上海工厂，一步步熬了几十年，才有了苏南模式的名头，金螳螂、阿特斯、同程网、波司登、蜗牛，这些若隐若现的企业，家底才逐渐厚实起来。

随后，有了名震全国的苏州工业园区。

这是苏州跟新加坡联合打造的工业园区，规划大于市长，一张蓝图绘到底，拿出3000万做城市规划，并且古城永远保证限高24米。

以退为进。

规划先行。

要做出这样的选择，需要极大的勇气，需要高远的战略眼光。  

除了无核心，还有一点非常牛：

每个行政区，都可以自成一体。

怎么说？

大家看一下苏州的行政区布局，非常规整。

中间是老城姑苏区，东-工业园区，北-相城区，南-吴中区+吴江区，西-虎丘高新区，东西南北分布非常均匀，每个行政区能够相对独立，区位是第一点。

更重要的是，内部都是“铁三角”。

园区：金鸡湖、富人区、顶级产业园；

高新：狮山、生态科技城、教育高地；

相城：中央活力岛、高铁新城、平江新城；

吴中吴江：太湖新城、制造业、G60。

比如相城区，整个苏州相对较差的版块，之前是家具厂、工业居多，界面很一般，但是在自住属性上，相城区同样规划非常完善。

在枢纽上，有高铁北站，能够吸引常熟、刚需等购房者；有中央商务区，中央公园+活力岛，虽然规划也很垃圾，竟然还有伦敦桥；核心区界面也不差，有学校有商业有地铁，自住完全没问题。

这就是整个苏州规划的逻辑主线：

铁三角。

剩下的行政区，规划更好一点，更高级一点。

比如高新区的生态科技城，有环境，有科技产业园，

比如吴中+吴江区，老城规划+龙湖天街+产业，

比如工业园区，金鸡湖商务核心，富人区，商业。

放大到整个苏州，园区是CBD+产业园，吴中吴江是中低制造业，虎丘高新是生态+教育+环境，重叠不多，各有定位。

再放大一点。

邻里中心。

这是苏州作为城市、居民居住的底线。

邻里中心是最早从新加坡引入的社区服务商业概念，是指新加坡在3000-6000户居民中，设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。

每4个小区，搭配一个邻里中心，保证基本自住。

新城邻里中心：

新城邻里中心是苏州最早的一个邻里中心，草坪可以喂鸽子、溜冰场滑冰，可以荡秋千，还有画画的地方，现在邻里生鲜超市、洗衣店等服务功能更加多样化。

独墅湖大学城有翰林邻里中心，邻瑞广场拥有苏州唯一的山姆会员店，玲珑邻里中心是服务项目最多的邻里中心，苏州甚至还有工业邻里中心。

政府打造。

全自持。

3-5社区，规模适中。

满足基本生活需求。

这是邻里中心最核心的逻辑。

我们在园区转的时候，很多小区旁边就配套了邻里中心，都是适中的规模，不大不小，刚刚好能够满足最基本的生活需求。

再加上政府打造，基本全自持，不会太功利，非常稳妥，虽然也有各种各样的问题，整体上非常不错。

这就是苏州的高明之处：

开发商来做，太功利；政府来做，稳扎稳打。

至少能够从中看出政府的诚意，这些事情全部都是收益低、见效慢、大投入、长周期的事情，基本上没有开发商愿意去做，因为做了就是公益，不能苛责开发商去做，而且要在全城去普及，这样做的话也是很难。

之前苏州旅游，心思着眼在：

平江路、苏州大学、拙政园。

这一次去苏州调研，加深了我对苏州在城市发展上的仰望。

一旧一新，亦旧亦新。

构成了苏州极为出彩的“双面城市”，而且每一面都接近完美。

这张图，完美到极致：

苏州的双面：

这是一个经济实力非常强的城市，不依靠省会虹吸、不依靠政策红利，就能创造奇迹；与此同时，这是一个将新城、古都完美融合的城市，更是一个将新城的生活、规划落地到实际的城市。

这样的发展模式，值得深思。

苏州的成功有几点：

1、非常超前的城市规划。

保留古城，仅凭这一点，就超越了北京。

苏州工业园区，作为整个城市逼格的代表，是样板，新加坡带来了全新的规划理念。

2、非常扎实的落地基础。

苏州为什么能跻身全国第六城，力压杭州、南京这样的政治大哥，背后依靠就是经济的转型，从电子工业园，到进出口贸易，一步一步都非常扎实。

3、非常细腻的居住底色。

老城没有拆迁，而是得到了最大程度的保存，新城发展的非常不错，最大程度上都是以居住为主，尤其是以邻里中心为代表，都是非常鲜明的代表。

有山丘，有湖泊，有产业，有经济，有CBD，有古城。

苏州，这是不可多得的样板。

真希望，全国会出现越来越多，类似苏州这样的城市。

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