在商品房抵押权预告登记中,如果出现购房者违约不配合办理商品房所有权登记,银行作为预告抵押登记权利人是否有权要求行使优先受偿权?

百家 作者:信贷风险管理 2021-08-22 21:43:50 阅读:258
中企清大最新课程:

线上训练营:《信贷业务人员必须掌握的100个法律知识点——线上训练营》

公益直播 | 张志伟:房地产抵押业务中的几个重要的法律风


出品 | 法润万家
作者 | 张志伟

【学习要点】


当事人办理抵押预告登记后,预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿,经审查已经办理建筑物所有权首次登记,且不存在预告登记失效等情形的,人民法院应予支持,并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。




【案件索引】


案号:(2021)06民终1038
裁判日期:2021.08.04



【案情简介】

 
2013116日,购房人李某因购房需要,与A银行签订了一份《个人房产抵押贷款合同》。
 
合同约定A银行向购房人李某发放个人购房贷款人民币7.5万元,期限为120个月,利率为月利率4.9125‰(基准利率),还款方式采取等额本息还款法(毎月21日支付本息)
 
同时,约定购房人李某以其购买的坐落于东港市新兴区,面积43.99平方米的房产作为贷款的抵押担保财产,该房屋办理了抵押预告登记。
 
合同签订后,A银行依约向被告发放贷款7.5万元,购房人李某2019521日开始未按约偿还本息。



【本案的争议焦点】

 
在商品房抵押权预告登记中,出现购房者违约不配合办理商品房所有权登记,银行作为预告抵押登记权利人是否有权要求行使优先受偿权?



【一审法院观点】

 
由于A银行与购房人双方未能办理抵押登记,只是抵押权预告登记,故抵押权未设立,A银行作为预告抵押登记权利人就涉案房屋不能行使优先受偿权。




【二审法院观点】

 
在民法典及其相关司法解释颁布之前,依据物权法定原则,抵押权预告登记不享有优先受偿效力。即在当时的法律制度框架内对购房者的该种违约行为尚无制裁手段,从而导致银行的物权担保无法实现,作为开发商的保证责任也无故持续。
 
因此,若不支持A银行的该项诉求,不仅不利于保护守约方的民事权益而且不利于金融秩序的稳定。
 
依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定:民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秋序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。
 
本院认为,基于本案的实际情况,适用民法典的相关规定更符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》的立法本意。
 
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定:当事人办理抵押预告登记后,预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿,经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形,导致不具备办理抵押登记条件的,人民法院不予支持;经审查已经办理建筑物所有权首次登记,且不存在预告登记失效等情形的,人民法院应予支持,并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
 
本案中,案涉房屋已完成首次登记,亦不存在预告抵押登记失效情形,仅因购房者不配合办理商品房所有权登记致使A银行无法办理正式抵押权登记,故应当认定A银行对案涉房屋的抵押权自预告登记之日起设立。如果购房人不履行付款义务,A银行有权对涉案房屋享有优先受偿权




学习文章推荐


互动


看完了这篇文章感觉怎么样?
觉得不错可以转发到朋友圈哟!
一个专注信贷风险管理的公众号
ID:xdfxgl01
点个在看,写出你的想法

关注公众号:拾黑(shiheibook)了解更多

[广告]赞助链接:

四季很好,只要有你,文娱排行榜:http://www.yaopaiming.com/
让资讯触达的更精准有趣:https://www.0xu.cn/

图库
关注网络尖刀微信公众号
随时掌握互联网精彩
赞助链接