刚刚,央行降息!楼市,再次被排除在外

百家 作者:销售与管理 2021-12-21 22:54:14 阅读:91

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作者:凯风

来源:国民经略(ID:guominjinglve)


2022年,加息还是降息?
 
12月20日,最新一期贷款市场报价利率(LPR)发布:

1年期LPR从3.85%降到3.8%,5年期以上LPR为4.65%,连续20个月保持不变。

这是典型的“非对称定向降息”:实体经济与楼市,再一次被区别对待。

 
1年期LPR,主要服务于实体产业和经济;5年期以上LPR,主要是房地产贷款等长期利率的参考。
 
时隔20个月,实体利率降息,而楼市利率依旧按兵不动,释放了什么信号?
 
01
 
这是定向调控的体现。
 
自从2019年新LPR模式横空出世以来,定向调控就无处不在,实体利率与楼市利率一直都是区别对待,从而防止大水漫灌到房地产。
 
事实上,2019年以来,1年期LPR先后调整了6次,累计下调51个基点;

而5年期LPR仅调整了3次,累计下调20个基点,且已经连续1年多保持不变。

 
可见,为实体经济降息,对应的是当下的经济形势,体现的是稳增长的需要。
 
日前召开的重要会议提出,经济面临三重影响:

需求收缩、供给冲击、预期减弱。
 
同时,美联储预计2022年6月才开启首次加息,这中间的时间窗口,为货币政策提供了相当大的弹性操作空间。
 
所以,12月初,我国刚开启了年内第二轮降准,释放长期资金约1.2万亿元,与这一轮的小幅降息一样,都是稳增长的体现。
 
然而,实体经济需要呵护,楼市风险仍旧需要防范。
 
即使目前全国房价有了下行迹象,且多家龙头房企遭遇债务危机,但楼市调控仍旧没有大幅松绑。

当然,虽然宏观政策并未松绑,但部分城市主动下场托市,目前至少21个城市出台了限跌令,10多个城市发布了买房“奖钱”政策,这在《这些城市,又下场“救市”了》一文有详细论述。
 
然而,信贷才是楼市的七寸,按住了信贷,就足以按住房价。

只要信贷不出现大幅松绑,楼市就没有狂飙突进的可能。反之亦然。
 
02 

2022年,全球即将进入加息年?
 
近日,美联储在议息会议后宣布提前缩减购债规模(Taper),并传递出2022年或加息三次的信息。


同一时间,英国抢跑加息,基准利率上调15个基点至0.25%,这是自疫情爆发以来首次加息。
 
在此之前,俄罗斯、巴西、墨西哥等国都已多次加息。

不到一年时间,俄罗斯已经连续加息7次,基准利率从4.5%飙升到8.5%,回到了2017年的水平。
 
根据预测,2022年,绝大多数国家都会开启加息,全球将进入加息年。资本市场、房地产市场和新兴国家将遭遇新一轮大洗牌。
 
问题是,疫情冲击仍在,各国经济风险仍未消除,为何却选择了收缩型的加息政策?
 
这背后,最核心的原因是通货膨胀,以及房价创下新高。


为了应对疫情,全球开启天量印钞模式,大水漫灌之下,全球大宗商品价格飙升,各国物价指数集体创下历史新高,房价也随之水涨船高。
 
最新公布的数据显示,2021年11月,美国CPI物价指数同比上涨6.8%,创下了近40年以来的历史新高。
 
这不是最严重的。
 
在“降息”一条路上走到黑,为此还解雇了三任不愿意降息的央行行长的土耳其,官方公布的通货膨胀率高达21.3%,而汇率年内贬值幅度高达55%。

通胀高企,货币腰斩,居民财富严重缩水,土耳其最终遭遇了股、债、汇三杀的困局。


受此影响,全球多个国家房价同步创下历史新高。

根据Case-Shiller指数,美国20大城市房价同比上涨19.6%,涨幅位居世界前列。
 
不过,虽然美国房价创下历史新高,但历史周期相比,不算太过惊人。


相比次贷危机之后最低点的2012年,美国房价刚刚翻倍。而与次贷危机之前高点的2007年相比,涨幅不到40%,而2000年相比,涨幅则为2倍左右。
 
无论如何,面对汹涌而来的全球大通胀,加息就成了多数国家的必然选择。
 
03
 
未来,我们会不会转向加息?
 
这一次降息,是出于稳增长的需要。

未来会不会转向加息,则取决于全球加息压力、通胀形势、房地产市场走势的发展。
 
毕竟,在这一轮全球天量放水浪潮里,我国表现的相当稳健。
 
2020年,我国仅有小幅降息,此后连续19个月按兵不动,而2021年以来又借助房企融资三道红线+房贷两道红线,收紧了房地产的杠杆。
 
所以,既然没有跟随发达国家大幅放水,自然也就没有大幅跟随加息的必要,但未来并非不存在小幅加息的可能。
 
如果2022年全球疫情冲击开始消退,世界经济逐步恢复常态,全球加息浪潮或许会加速推进,作为世界经济的一部分,谁都无法置身事外。
 
无论加息还是降息,房地产的“精准拆弹”都不会轻易暂停,房地产向民生基础行业回归的大趋势也不会改变。


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