2022年一开年,房产税落地了!

百家 作者:销售与管理 2022-01-04 19:11:01 阅读:166

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作者:水冰月

来源:大碗楼市(ID:Superbowl77)


2022年1月1日,重庆住房和城乡建设委员会官网公告上调房产税起征点。

新的起征点调整为25820元/m²,这意味着2022年重庆市对个人新购的高档住房征收房产税起征点增幅高达16.8%, 是11年以来的最高增幅。

                           
2022年的第一锤,就这么来了吗?

其他城市的房产税,是不是也已经箭在弦上,随时要射向我们了?

1

房产税,总让我们有一种“屁股下的椅子随时被抽走”的不安全感。

重庆的这一开年大锤,更让人心里一紧。

但是,

如果你仔细琢磨琢磨就会发现,重庆这次上调房产税起征点,对绝大多数购房者来说,不是利空,反而是利好。

重庆城区目前建面成交均价是12000元左右,房产税的起征点是25820元,是成交均价的2倍。公告也第一次用了均价两倍的说法。


今年重庆楼市先涨后跌全年整体上涨约8%,房产税起征点却上调了16.8%,又是房价涨幅的2倍。

这不就等于缩小了交税范围吗?

这个起征点是建面价格还不包括精装,粗略计算2022年,重庆套内4万精装的房子才需要交房产税,可重庆单价4万的楼盘,一只手数的过来。

重庆这是暗戳戳地告诉大家:大胆买吧,重庆的房价还很低,单价4万才需要交税呢,上升空间还很大。

重庆这一招实在是高!

明着调控,暗着鼓动。

上半年重庆中心城区住宅成交1349万方,下半年只成交了600万方左右,成交量腰斩,房价近四个月也在持续下跌。

这种市场下,房产税也从铁锤变成了棉花锤。

市场一旦下行,心思活络的可不止重庆。

没竞争对手,自己连续加价4次,从9.75亿,抬高到10.81亿,以楼面价1.51万元/平方米拿下土地,刷新日照土地楼面价纪录 。

日照市人民政府国有资产监督管理委员全资拥有的一家城投公司,在12月24日就自导自演了一出“火热土拍”,拙劣地演绎了一场竞价激烈的土拍大戏。

该地块周边在售的几个楼盘单价在1.3—1.5万元之间,而自导自演的地块土地楼面价就达到了1.51万元/平方米。

价格高的离谱!

日照的财政收入并不乐观 ,截至2020年末,日照市一般公共预算为176亿元,在山东省内排名倒数第三;常住人口为297.17万,在山东省内排名倒数第三;GDP为2006.43亿元,在山东省内排名倒数第二。

这也不难理解为啥要自导自演一出土拍大戏,抬高身价了。

你说好歹找个陪标的演得逼真一点,我想大概率是没人敢上。

陪标的:9.8亿元。
拍卖人:咣!成交!
陪标的:城投你不往上喊了?
城投:我怕喊乱了。

今年这哆哆嗦嗦的行情,多少省市扛不住下跌明着暗着拖一拖,稳一稳,截止目前已经有20多个城市发布了“限跌令”。

跟这些半推半就的地区相比,黑龙江绝对是楼市松绑的急先锋,始终敢于冲在救市的最前沿。

10月,哈尔滨出台十六条新政,紧急救市。

12月,黑龙江省住建厅又召开会议,共讨房地产的增长工作,甚至在文件中用了 “跳起摸高”这样的措辞,很是耐人寻味。

虽然第二天黑龙江就“反悔”了,也足以说明市场有多差,心里有多急。

2

其实,查阅全国和各地区的房价涨跌数据,你会发现数据始终只有几个点的波动,楼市看似是很平稳的。跟我们现实生活中看到的暴涨翻倍,腰斩臀斩的情况完全不同。

比如下面的两张图表,

表1是2021年12月中国百城商品房住宅价格及环比涨跌。

表2是今年前11月全国及31省份商品房成交均价的同比涨跌。



楼市单月的涨跌幅,变化都是很小的,最大幅度的涨跌也不过是一两个百分点。

今年4月重庆涨幅全国第一,涨幅只有1.4%。

从1-11月的各省市的商品房涨跌来看,今年涨的最多的浙江省,只涨了13%,跌的最惨的黑龙江,只跌了10%。

可现实的情况却是,

在核心城市核心板块,二手房远远高出新房单价30%,50%,甚至一倍;

在非核心城市,新房在8折、7折、甚至3折4折甩货。

为什么我们看到的数据并没有反应那么大的波动呢?

原因有三个:

第一,涨价的核心城市核心板块供应少

北京的朝阳、上海的陆家嘴、杭州的钱江新城、成都的高新一二期、西安的高新一二期,这些房价天花板哪有什么新盘供应。

今年的三次集中土拍70%都是边角料,真正的好地段供应少的可怜。

核心城市的房价涨幅就这样被拉低了。

第二,数据是经过修饰的

为了呈现出平稳的数据,统计范围会适度缩放,比如城中心长得猛,把周边低房价的远郊新区,把人才房,共产房拉进来一起计算,拉低均价。

第三,市场是被人为压制的

这个是导致数据失真的最主要的原因,具体怎么操作,我一说你们都懂。

杭州奥体中心的二手房成交均价是8万,新房限价4万5。

二手房的成交价才是市场最真实的价格,但是新房被人为限价之后价格是被低估的。

指导价出来之后二手房的价格也失真了,而限价带来的最大的问题是限贷。

两千万的房子银行只贷给你五百万,剩下那一千五百万,都是首付。

压制涨价还不是最可怕的,可怕的是不让降价。

截止目前,全国已经有20多个城市出了“限跌令”,有的城市直接发布行政命令,有的则是约谈房企,为了限制甚至严厉打击大幅降价,以网签要挟。

这些城市绝大多数都是三四五线城市。

前几天的两文章《碧桂园成本价3折甩卖、金科4折、远洋5折……谁在认亏出局》和《撤退!这些城市的投资风口消失了》,我分享了一部分地区楼市必然下跌的原因,

很多的非热点城市的房价已经塌陷,房企都在甩货脱身,土地拍卖已经无法正常开展,而这些城市严重的地方债务问题又使得城投公司步履艰难,无法像热点城市一样靠国央企城投公司继续维持土地市场。

这也就导致即使货币宽松了,他们也无法承接到货币。

靠着“限跌令”,这些城市维持住了纸面数据,但是内里早就烂透了。

这种狗屁限跌令,缩减了成交,阻隔了开发商的现金流,会让这些市场崩塌的更快。

所以,我们看到的相对平稳的数据下面,

是被强行限制的房价,并不是真实的房价。

一类通过限制信贷,防止涨价;

一类通过限制网签,防止大跌。

实在是妙!

真实市场的涨跌幅度远远超过纸面数据。

涨不可怕,毕竟能疯涨的只有那二三十个城市,

跌才可怕,因为出限跌令的已经有二十多个城市了。

中国600多个城市,真的放手去跌,就不是几个百分点的跌幅了,很多地区会直接beng盘。

维稳,维的不是大涨,是大跌。

否则,黑龙江急什么?

3

重庆的未雨绸缪,

日照的自导自演,

都是在暗戳戳地释放利好,稳住楼市。


所谓的防止房地产硬着陆,引发系统性风险,指的不是少部分城市的大涨,而是大部分城市的大跌,甚至崩塌。

现在大家都有共识,90%的三四五线城市不值得投资,大部分的远郊新区也不值得投资,却忽略了现阶段核心城市隐藏的坑。

最近每天接到一些核心城市的连环夺命电话,问我买不买房,优惠很凶猛。

比如南京的江北核心区,上半年需要摇号的项目现在已经不需要摇号了,不仅不需要摇号,还能再优惠;

比如西安的高新三期科学城,在限价的基础上总房款减10万,再送车位券或者家电礼包等等。有的项目是直接推出特价房,客户看中哪套哪套就是特价房,想买价格都好谈。

恕我直言,一些核心城市曾经耀武扬威的板块价格也开始松动了。

这些板块以规划宏大的新区、与产业中心有割裂带的区域为主,曾经风光无限,由于前期长得太猛,现在开始回调。

现阶段,这类区域正在挤泡沫,想在这些区域购房的朋友建议等一等,或者砍砍价再下单。

既然2022年楼市的主旋律是维稳,那房产税一出,岂不是会继续降低购房预期,走在崩塌边缘的地区会真的崩塌。

NO!

房产税可以通过调节征收起点,缩放征收范围。

想让80%的人都交税,那就把征收起点调的低低的,只想让8%的人交税,那就把征收起点调的高高的。

重庆就打了一个好样。

所以对房产税谈虎色变,大可不必。

因为现在楼市硬着陆最大的风险是已经大幅下跌和未来可能大幅下跌的区域。

想办法止跌才是他们的头等大事。


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