万万没想到,2022年楼市回暖这么快!

百家 作者:销售与管理 2022-01-08 19:01:26 阅读:132

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作者:雪莉

来源:大胡子说房(ID:dahuzishuofang)


对于有些人而言,2021年并不幸运,直接用网上一条段子就能总结。
 
今年最惨的家庭:老公房产中介失业,老婆教培行业失业,买了恒大的房子,抄底了中概互联,还意外有了三胎。
 
如果在这个惨上再加上具体的细节描述,那可能是先后还经历了又一轮疫情、水灾、塌方···
 
短短2段话,概括了并不平静的2021年。
 
经历过的朋友们就当在渡劫吧,一切苦难都会结束,往前看就对了,朋友们。
 
崭新的2022年刚刚开始,一切都在往好的方向走。
 
在此先祝愿大家在新的一年:平安,喜乐。
 
愿所有美好都能如约而至。
 
久违过后的新年第一篇文章,我想和大家聊几点关于楼市的关键信号。
 
或许能给大家现在的困顿、焦灼、不安、迷惑指个方向。
 
1
 
市场的韧性,比我们想象中要强。
 
有些城市已经回暖了,而你还浑然不知。
 
第一个城市:广州。
 
过去2021年,广州新房成交突破10万套,创下10年内第二高的耀眼成绩。
 

二手房价格也并未如我们想象般出现下跌,甚至还保持每月同比上涨,韧性极强。
 
最关键的是刚过去的12月份,广州二手房成交6949套,环比上涨14.9%,在11月份的基础上仍在继续往上攀。
 

广州彻底从冰冻潮中率先恢复过来了,如果要严谨点——
 
广州也没有真正意义的冰点,要说有,也只是短暂的几个月。
 
短暂低迷,迅速反弹。
 
最近听说广州有业主信心突然膨胀,敢跳出来反价了,看来比黄金还贵的信心,要复苏了。
 
第二个城市:成都。
 
成都,11月份二手房成交量是5600套,12月份就突破了1万套,为近两年来的一个最高点。
 
成都的妖孽,就在于突然杀你一个措手不及。
 

全年成都的二手房成交量都非常down,前三季度都在3000套左右,年底突然升至万套。
 
当然,这里有前半年积压未放款房源的影响,但也是信贷回暖的关键信号。
 
何况成都这个城市,近10年来人口净流入仅次于深圳和广州,排在全国第三,二线城市中的抢人王。
 
年底回暖,根本不足为奇。
 
不过得再说一次:市场回暖的时候,向来是招呼都不打的。

你要么选择不断错过,要么选择盯紧时机。
 
第三个城市:武汉
 
武汉去年表现很亮眼,全年新房成交21.6万套,价格涨幅12%。
 

真正意义上的量价齐涨了。
 
年中遭受银行断贷抽离的冲击,还是在年底挺过来了,12月份武汉新房成交一度冲高到2.5万套。
 
创下了中西部地区成交的新高。
 
中部大佬,不愧是你。
 
从9月底开始,楼市好消息一个接一个牛批,直接给冰凉楼市点上一把火,火苗星子一直烧到年底。

呐,果然回暖了。
 
不仅是上面几个代表城市,据我所知还有不少城市在年底走出漂亮曲线,比如北京、东莞、佛山、上海、合肥、苏州等成交量已经在走高。
 
筑底反弹的关键时间节点已到,寒冬已经结束。
 
但是,但是,我又得给大家泼盆冷水了。
 
楼市全面回暖了吗?
 
并没有,不仅没有,我们还面临了前所未有的诡异状态:
 
分裂。
 
我都不想说分化了,太弱了,而应该用分化的升级版本,分裂。
 
我们没有全面回暖,而是进入一个市场极度分裂的新时代。
 
2
 
人类的悲欢各不相同,何况城市。
 
分裂已经开始,但未来是常态。
 
发出如此感慨,是因为在一部分城市热热闹闹买房,轰轰烈烈回暖的当下。
 
有些城市,房子白菜价卖了。
 
鹤岗是起点,但东北其他兄弟已经排队跟上了。
 
之前有鹤岗4万一套,现在又来了个牡丹江,买套老破小首付1万,月供低至204元。
 
吃顿饭的钱就能供起一套牡丹江的房子,够魔幻了吧。
 
楼市最黑暗的时候,降价第一枪往往从东北打响。
 
9月黑暗期,21个城市出台“限跌令”,你以为都是三四线城市?
 
翻开一看,沈阳和长春,都在榜上。
 
老大哥再跌,脸还要不要了?
 
前段时间,黑龙江真的熬不住了,悄咪咪发布了条公告,虽然被撤回,但意思很明确:
 
大兄弟真的扛不住了。
 
想松绑,又不管官宣。
 
之后吉林省就直接多了,虽然不是赤裸裸挑战调控,但也够明显了——

鼓励开展买房补贴,支持农民进程购房
给高校毕业生发放安家费,提高农民购房补贴

都已经到鼓励农民和大学生买房了,还不直接吗?
 
看来,东北真的着急了。
 
毕竟——

楼市下跌的时候,他们首当其冲 
楼市回暖的时候,他们纹丝不动
 
看到这里,是不是感觉市场有点分裂。
 
不要感觉,大胆说出来:就是。
 
但分裂才是正常的,人类悲喜都互不相同,何况城市。
 
前面一看,全是筑底反弹,楼市回暖。

后面一看全是东北和三四线城市依旧在过冬,寒冬萧萧,吹得头顶发麻。
 
那么,到底是什么造就了如此分裂的局面?
 
就是人口增长。
 
3
 
孩子少生了,但走得更集中了。
 
经过七普数据公布,国家鼓励三孩政策之后,大家就一直为人口出生率操碎心。
 
张口闭口就是:都不生孩子了,以后房子卖给谁。
 
话里话外展现的都是对楼市的悲观,却忽略了问题的两面性。
 
凡事都有AB面。
 
A面是我们出生人口减少,老龄化时代要来
B面是人口质量提升,人才红利时代到来
 
不要因为出生人口减少,就忽略了我们依然是一个人口大国,我们可是一个拥有14亿人口的国家。
 
同时,我们依然走在城市化发展的道路上,农村人口会持续往城市里走。
 
当然了,不是往所有城市走,而是持续往经济发达地区去走。
 
这个过程,还有很长一段时间。
 
目前我们国家最发达的15个城市,总常住人口规模仅有2.12亿,占到中国总人口的15%。

 
但发达国家呢?
 
日本四大城市包括东京、大阪、横滨和名古屋的常住人口合计超过了5000万,达到日本总人口1.27亿的40%。
 
韩国排名前四的人口超过2000万,占总人口的30%以上。
 
相比之下,我们国家发达城市人口数量远远还不够,未来人口持续往发达城市走,这是必然趋势。
 
我承认出生率确实在下降,但不仅要看自然增长率,还应该看动态流入。
 
深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州····
 
以上这些城市仍然能保持20万人/年的流入。
 
这说明了什么?
 
人口出生率低了,孩子少生了,但没有阻碍发达城市依旧在人口流入。
 
而只要人口不断往发达城市集聚,以上我说的分裂情况就会越来越明显。
 
该涨的涨,该跌的跌,这才是一个正常且健康的楼市常态。
 
4
 
所以,大家在困顿、担心、不安些什么呢?
 
这2年,疫情反复、调控严打、经济下滑、出生人口减少、开发商暴雷·····
 
一系列动态变化放大了大家的焦虑,再加上市场自媒体这么一渲染,人就很容易犯错。
 
但是,经过我上面一说,其实你应该感受到了。
 
大方向根本没有变化。

 
底层夯实的城市,依然能从短期阵痛中迅速回暖。
 
而那些已经失去人口流入的城市,哪怕再多的刺激手段,也只是做最后的挣扎而已。
 
所以啊,我们普通人能做的,就是认识到以下关键要点:
  
1、以前分化的城市,以后会加速升级为分裂,错误的房子买了早抛,没买的先恭喜。
 
2、确实买不起一线城市、强二线城市或环一线城市,建议先躺平,努力工作攒钱。
 
做房地产这行,还是要讲良心,实话还是要说的,宁愿你别买,不希望你买错。
 
3、买核心城市的房子依然比买股票靠谱得多。这点就不多说了,去年在楼市里亏的钱还不够给你长记性的吗?

最后给大家啰嗦一句:
 
加速分裂的时代,哪怕你在三四五六线城市工作,房子有一套就够了。
 
多余的资金去踮踮脚买套有价值的城市,这是你最后能利用房子赚钱的机会了。
 
记得:
 
人在哪,钱在哪,我们就在哪,不要和钱过不去,也不要和趋势过不去。
 
默念几次,保你心平气又和。


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