债权人与债务人之间存在金钱债务，有时双方约定以特定物（实践中多为房产）替代原金钱债务的清偿。实务上将该种替代履行债务的方式称为“以物抵债”。“以物抵债”在司法实践中常见的两个争议问题：一是债务履行期限届满前约定的以物抵债协议效力问题；二是债务履行期限届满后达成以物抵债协议效力问题。问题2：执行阶段“以物抵债”能否排除案外人强制执行？债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。《民法典》第四百零一条规定：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。《民法典》继承了《物权法》第一百八十六条关于留押禁止的规定。所以在处理上一般认为应参照《民法典》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。【典型案例】
双方自始至终均未就双方之间的哪一笔债权设定抵押或者抵偿债务予以明确，其在再审审查期间提交的借款收据及案外人书面证言等，均不能证明其主张的设定抵押之债权与以房抵债之债权分属不同债权的事实约定。实质上就是抵押权人张某在债务履行期届满之前就与抵押人约定抵押物的所有权归抵押权人所有，违反了物权法一百八十六条关于流质禁止的规定，一二审法院据此认定《以资抵债协议》无效符合法律规定。根据当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，该协议应认定无效。债权人请求债务人交付的，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。债务履行期届满后，债权的数额就得以确定，在此基础上达成的以物抵债协议，一般不会存在显失公平的问题。在以物抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治。情形一：如果此时抵债物尚未交付给债权人，债权人请求债务人履行以物抵债约定的，应予支持。情形二：如果抵债物已交付给债权人，债务人反悔的，不予支持。甘南藏族自治州中级人民法院（2018）甘30民终141号。当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求交付抵债物或者办理权属变更登记，以物抵债协议不存在合同无效事由的，人民法院应予支持。人民法院在审查以物抵债协议效力时，要注重审查是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。巴中市恩阳区人民法院（2018）川1903民初1495号人民法院应当根据当事人设定以物抵债的不同时间、约定的具体内容、履行的具体情况等情形来判断以物抵债不同的法律性质，进而正确认定其效力。债务清偿期届满后，债权的数额得以确定，在此基础上达成的以物抵债协议，一般不会存在显失公平的问题，在不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治。如果抵债物已交付给债权人，债务人反悔的，不予支持。债务履行期届满后，达成的以物抵债协议只要满足合同有效的基本要件即：当事人主体适格；双方真实意思表示；不违反法律、行政法规强制性规定，就应认定有效。在债权人与债务人之间已经办理完毕过户登记的情况下，此时债权人同样已经成为涉案房产的所有权人，其所有权得到法律保护，当然可以排除法院的强制执行。《民法典》第二百二十九条规定：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。据此，如果双方当事人在诉讼或者仲裁的过程中达成以房抵债协议，并经过生效法律文书进行确认，此时即便没有经过不动产登记，相应的物权也会发生变动的法律效果，由债权人直接取得物权，可以排除法院的强制执行。存在两种观点，一种是异议成立的观点，一种是异议不成立的观点。在抵偿受让人能够提供充分证据，举证证明其抵偿债务的基础法律关系真实有效基础上，即可以参照《办理执行异议和复议案件规定》第二十八条的规定进行保护抵偿受让人的权利。根据《办理执行异议和复议案件规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据《查封、扣押、冻结财产规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，陈某夫妻与某投资公司及其法定代表人曹某签订的《协议书》，是在曹某享有的对陈某的债权到期的情况下签订，是各方真实意思表示，合法有效。该协议约定以案涉房屋抵偿债务，应当视为曹某作为买受人已向陈某交付全部购房款。案外人宋某使用案涉房屋开设超市，且于查封前向曹某交付租金，应当认定曹某已占有使用案涉房屋。本案无证据表明曹某因自身原因未能办理房屋过户。原审法院根据查明的事实，认定曹某对案涉房产享有足以排除执行的民事权利，符合上述司法解释规定。以房抵债协议所约定的是，债务人通过交付房产，达成消灭金钱债务为目的的债的履行方式，所以在涉案房产未进行变更登记之前，债权人所享有的仅是转移变更登记的债权请求权，并不能形成优于其他债权的利益，如果将其地位置于其他债权之上，将破坏债权平等受偿的原则，也会损害其他当事人的合法权利，故不能认定依据以房抵债协议能够阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。【典型案例】
案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《商品房优先认购协议》及《商品房优惠期认购协议书》的订立系基于王钢与中海盛明置业之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭王钢对中海盛明置业的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中王钢寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与中海盛明置业之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，王钢对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。“以物抵债”比如以房屋抵债的情形，不需要支付对价，被执行人与第三人很容易恶意串通倒签抵债协议，逃避债务。笔者提示不良债权执行案件中，若第三人以抵债协议提出执行异议及执行异议之诉的，银行应注意以下应对措施，才能够有效防止被执行人与第三人以抵债协议恶意阻却金融债权的执行：1.抵债协议是否违反关于禁止留押的条款。违反《民法典》关于禁止留押规定的，抵债条款无效。自然不得阻却金融债权的执行。2.第三人与被执行人之间抵债的基础法律关系是否真实有效。若第三人与被执行人之间不存在真实的债权债务关系，自然抵债协议应认定无效，且涉嫌虚假诉讼罪。3.必须符合《办理执行异议和复议案件规定》第二十八条规定的所有条件：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（3）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；关注公众号：拾黑（shiheibook）了解更多
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