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从一笔酒店授信业务聊一聊固贷业务的操作要点及风控启示！

百家作者：信贷风险管理 2022-08-09 19:22:38

出品 | 信贷风险管理

作者 | 刘鹏

授信上报方案

2021年7月**支行上报**（集团）公司的全资子公司**酒店管理有限责任公司，申请给予其固定资产贷款3.1亿元，专项用于**酒店项目建设，贷款最长期限为12年，其中建设期4年，宽限期4年。担保方式为母公司保证担保+（项目土地+在建工程）抵押担保，追加母公司**（集团）公司自有房产提供抵押担保。

风险揭示

2021年7月审查人员完成审查报告，对以下风险点进行揭示：

（一）客户及项目方面：**（集团）公司酒店运营经验较少，项目建设存在一定的建设风险，未来经营及还款来源存在一定不确定性，具体表现为：

1、该项目前期取得土地后空置时间较长。2015年*月签订的土地出让合同中表明：“受让人同意本合同项目宗地建设项目在2017年*月*日之前开工，在2017年*月*日之前竣工，受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应延建，但延建期限不得超过一年。”、“受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权”。虽据经营机构调查，上述情况为附近土地利用的普遍现象，但考虑签订的合同天然所具备的法律效力，因不符合合同要求而导致须缴纳土地闲置费或土地被无偿收回的风险因素仍然存在。

2、**（集团）公司相关酒店建设运营经验较少，无同类项目的开发经营历史数据进行参考，建设完工能力有限，且本次对宽限期4年后经营情况进行预测，周边可参考项目不足，预测依据的科学性和合理性有限。同时，该项目建设期（可研计划2年3个月）及申请的宽限期均较长，增加了未来经营的不确定性风险。

3、项目公司与第三方酒店管理公司的委托管理协议约定：“项目公司将确保开业日不迟于2022年6月30日，第三方酒店管理公司可按照相关约定发出违约通知，终止本协议”，根据目前的建设进度，项目公司如期完成委托管理协议约定的可能性较小，与第三方酒店管理公司的委托管理协议受到无法如期开业因素而终止的可能性较大。同时，申请人与第三方酒店管理公司的基本合作方式（主要指利润分成等方面）仍未确定，酒店现金流情况及还款来源受此影响较为重大，增加了还款来源的不确定性。

4、该项目可研报告中的较多内容均与本次调查报告中部分数据（如项目总投资、施工进度、收入测算、盈利模式、收入来源、税费、与酒店合作模式等）不一致，调查报告中采信信息均为调查了解及业务机构推算情况，受制于专业能力及信息的局限性等客观限制，合理性及依据可信度有限。

5、本次现金流测算中，会议室及餐饮的规模（预计为*个会议室，餐饮*桌）均为客户计划，会议费收入根据实际市场情况，租用率偏高，同时餐饮收入（预测方式为按照每桌*元，中晚两餐，全年360天，*%营业率计算，每年收入*万元）预测偏高，上述收入前期占总现金流入约43％，未来受疫情防控等实际情况的负面变化可能对会议和餐饮收入规模产生较大影响，从而影响还款来源。

6、近年高端星级酒店的行业实际经营情况并不乐观，竞争压力较大，该项目所处局部区域目前正在建设当中，四年后申请人的经营状况较大程度受制于局部区域的发展，如果局部区域建设发展未能达到预期，将在较大程度上影响申请人的自偿能力。

（二）担保人为项目公司母公司，其担保实力及风险缓释作用一般，具体表现为：2020年底**（集团）公司总资产*亿元，流动资产*亿元（非流资产主要为**等），资产流动性一般。同时问题子公司占款*亿元，未来回收可能性较小。2020年底资产负债率*%，刚性负债*亿元（短期刚债*亿元），有一定债务压力。综合来看，给予**（集团）公司的短期授信类产品额度有限，本次给予较高风险程度的授信产品，且期限较长，授信风险增加较大。

（三）项目抵押物处置受限，总体风险缓释能力弱：本次抵押物涉及的土地为低价定向出让取得，为不得建设销售、出租的房地产项目，建成后4年内不得转让，第5年起由管委会按照原价回购（出让价*亿元）。即如果处置，只能在第*年原价转让给管委会，风险缓释作用有限。另一抵押物是位于**的写字楼，办公用途，扣除实现抵押权的税费后的抵质押物净值为*万元。综合来看，抵押物的风险缓释作用有限。

2021年8月，**银行鉴于项目存在以下情况，予以否决。

（一）项目公司与第三方酒店管理公司的委托协议存在较大不确定性，未来经营前景存疑，酒店经营不确定性风险较大。

（二）行业信息及现金流测算不充分。

（三）抵押物处置方式与处置价格受限。