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金监总局8号文，城投租赁融资怎么做？

百家作者：信贷风险管理 2023-11-03 20:56:42

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作者 l 李坤（“金融随想”）编辑 l ZT少鹏
出品 l 信贷风险管理
10月27日，国家金融监督管理总局印发《关于促进金融租赁公司规范经营和合规管理的通知》（“金规【2023】8号”文），其中第二部分“规范融资租赁经营行为”，提出了加强租赁物适格性管理、不得虚构贸易背景等要求。
据之前媒体报道，7月25日国家金融监督管理总局对金融租赁行业还出台了一份重磅文件，《关于进一步做好金融租赁公司监管工作的通知》（以下简称“149号”文）；以及在2022年11月公布了2月份出台的《关于加强金融租赁公司融资租赁业务合规监管有关问题的通知》（“银保监办发【2022】12号”文）。
对于城投租赁融资，还应当关注《融资租赁公司监督管理暂行办法》（“银保监发【2020】22号”文），城投可以通过金租公司和融资租赁公司办理租赁融资，两者的监管核心要求，有共性，但是差异也比较大。
城投租赁融资主要是售后回租方式，笔者认为，城投售后回租融资方式，有如下几个层次：首先是租赁物的适格性；其次是根据租赁物选择适当的租赁公司类型；再次是租赁价格的合理性，包括评估价值和商业合理性；最后是其他机构业务合作的合规性，主要是如何区别商业合理性和虚构贸易背景。

监管政策适格租赁

城投的功能和主营业务不同，决定其资产类别有很大差异，而且城投未来改革是必然，无论是否取决于“35号”文的三分类。总体而言，城投较少拥有独立高价值设备，而是拥有公益性或半公益性资产，或者拥有及运营招商楼宇资产和产业园区资产等。

融资租赁公司和金融租赁公司，两者都受银保监会和当前金融监管总局监管；地方上融资租赁公司受地方金融监管局监管。

1、融资租赁公司

融资租赁公司要求的租赁物是固定资产，限制条件是权属清晰、真实存在且能够产生收益，不得接受已设置抵押、权属存在争议、已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物。

2、金融租赁公司

“银保监办发【2022】12号”中，对金租公司业务中作为租赁物的构筑物，要求所有权完整且可转移、可处置、非公益性以及具备经济价值；以及严禁将道路、市政管道、水利管道等涉嫌新增地方政府隐性债务以及被处置后可能影响公共服务正常供应的构筑物作为租赁物。

而“149号”文明确严禁金租公司开展非设备类售后回租，以及严谨将古玩字画等作为租赁物。

“金规【2023】8号”文，在延续上面租赁物要求的同时，对租赁业务模式又提出要求，严禁虚构贸易背景和监管套利等。

3、如何看待租赁物

首先，租赁物应当排除公益性资产，无论是融资租赁、金融租赁或者参与其中的其他金融机构；一是监管文件中列举了不能作为租赁物的公益资产类别，强调了不能新增地方政府隐性负债，如果处置租赁物影响了公共服务，则易导致新增地方政府隐性负债；二是这类租赁物的所有权并不属于城投公司，租赁公司及其他金融机构也无法处置租赁物；三是，该类资产资产不独立产生收益或者收益价格受政府控制，而且使用场景单一，代偿变现能力差。

其次，如何看待构筑物中的附属设施或设备，如中央空调、电梯或构筑物中的水电暖；一方面，该类租赁物，不符合可转移可处置的要求；另一方面，该类租赁物，也不能独立产生收益；当然，会计分类上的确属于设备或辅助设备。

再次，如果构筑物涉及抵押担保，那么属于抵押财产，就不能再作为租赁物了；该类情况法院有相关判例，“电梯在安装完成后因附合行为已成为抵押房产的重要组成部分，丧失独立存在的意义，抵押权的效力及于安装完成的电梯”。

最后，融资租赁公司和金融租赁公司，对租赁物的要求表述的确有所区别；融资租赁公司基本要求是固定资产，金融租赁公司售后回租明确要求是设备；如果业务只局限于租赁，则选择融资租赁公司较便利；但如果租赁延伸至其他机构合作业务，例如租赁应收租金保理，笔者认为应该符合金融监管总局的所有监管文件。

租赁业务再说明

城投以融资为目的的租赁业务，通常是售后回租融资租赁，表现为以盘活存量资产为目的，首先向租赁公司转让存量资产，获取资金，再从租赁公司租回租赁物满足日常经营需要，租赁到期一般会回购租赁物。

售后回租并不必然与融资租赁相联系，售后回租作为一种租赁方式，其对应的是直接租赁，两种租赁方式都可以构成融资租赁，也都不必然是融资租赁。

融资租赁，是指会计上的重大融资成分，与融资租赁相对应的是经营租赁；同样经营租赁既可以是直接租赁，也可以是售后回租。

城投租赁业务如何做

笔者作为公司条线人员，这里不是要曲解监管文件，或者抠字眼钻牛角尖，只是认为如果100%合规，那么需要金融人干吗？

1、租赁公司选择

融资租赁公司和金融租赁公司，都能办理融资租赁业务，具体到售后回租形式，对比上面四个租赁公司监管文件，融资租赁公司要求的租赁物是固定资产，而金租要求的租赁物现在只能是设备；当然都有权属清晰、能产生收益以及不存在所有权瑕疵等其他要求。

所以，城投办理售后回租融资租赁，应当基于自身存量资产，和融资租赁公司和金融租赁公司的不同监管要求，进行选择。

2、售后回租租赁物的层次

如前所述，无论何种租赁物，都不能涉及新增地方政府隐性负债，不能损害公共服务正常供应；最合规的租赁物肯定是可转移、可处置、可产生经济效益、所有权清晰，以及不存在抵押等瑕疵的设备；设备之外的其他固定资产，肯定是选择融资租赁公司。

如果是构筑物中的设备，法院判例已明晰，该类设备丧失了独立存在的意义；当然，会计上该类资产依旧归属于设备，也没有明确的监管文件针对构筑物的附属设施和设备；在构筑物权利完整的情况下，是否可用其中设备作为售后回租租赁物，看机构的风险偏好吧。

3、涉及机构合作的情形

售后回租业务，需要融资租赁公司先付出资金，购买租赁物，然后分期收取租金；所以，租赁公司要有一定的自有资金，然后才能收取租金，从而产生银行融资支撑租赁业务运营的需要。

融资租赁公司，可以办理贷款（杠杆融资租赁）、应收租金转让融资以及发行ABS等，并将融资用于购买租赁物。

“金规【2023】8号”文中，强调不得协助承租人或合作机构虚构贸易背景，以及套取金融机构资金，进行监管套利；这里笔者想说的是，存量资产盘活是任何企业的正常经营，也是售后回租融资租赁的根本动力，业务的融资目的无可厚非；但要避免虚构交易背景，无论主观或客观，只要业务有商业合理性即可，例如租赁物评估值要合理，租赁公司再融资业务的模式、涉及的资金总额和成本，也要有商业合理性。

案例说明合规的售后回租融资业务

业务基本模式：城投为融资主动发起售后回租融资租赁，融资租赁公司再以应收租金向银行办理保理。

城投A公司将所拥有的固定资产B，以100000万元的价格出售给融资租赁公司C，在三年内，每季度末支付租金9500万元给公司C，将该设备回租使用；融资租赁公司同时将该项应收租金转让给银行，办理应收租金保理获取资金。

1、追索权VS应收租金保理融资

城投A公司是应收租金债务人，融资租赁公司C以应收租金债权转让，向银行D申请应收租金保理融资；

在有追索权情况下，如果城投A公司没有按约定支付租赁费，则银行D向融资租赁公司C追索，这时实质上是应收账款转让下的质押融资；而无追索权的情况下，银行D无法对融资租赁公司C追索保理融资款，只能向城投A公司追索应收租金，实际信用风险主体是城投A公司；

如果城投公司因融资需求，发起售后回租融资租赁，那么对于融资租赁公司，无追保理肯定是首选，但这样看起来，融资租赁公司就有通道的特征，应当再辅以其他商业条件，判断是否是“金规【2023】8号”文中的情形。

2、保理融资比例

保理融资比例，在银行这里，主要是控制保理业务信用风险，当然也会体现承租人、出租人和贷款银行的业务关系。

表一：应收租金内含收益率

年度/季度	租赁物价格	应收租金	现金流
20X3-0	-100000		-100000
20X3-1		9500	9500
20X3-2		9500	9500
20X3-3		9500	9500
20X3-4		9500	9500
20X4-1		9500	9500
20X4-2		9500	9500
20X4-3		9500	9500
20X4-4		9500	9500
20X5-1		9500	9500
20X5-2		9500	9500
20X5-3		9500	9500
20X5-4		9500	9500
年化内含收益率	8.57%

12期9500万元应收租金总额是114000万元，假定市场折现率是6%，那么现值是105175万元；如果保理融资比例是90%，保理融资额度应当是现值的90%，即105175*0.9=94658万元，而不是总应收租金的90%，因为要涵盖6%的机会成本；银行或保理商的资金成本越低，保理融资额越大。该案例内含收益率较高，仅做说明用。

3、进一步，如果是无追索权，该笔应收租金保理融资额超过合理的租金现值，那么融资租赁公司将应收租金转让出去，反而会获取超过市场折现率的一部分收益，银行的收益率就比较低，不大合理；甚至于，如果保理融资金额等于租赁物转让价格，更不合理，融资租赁公司就是个通道。

城投租赁融资模式展望

如前所述，城投以融资为目的的售后回租业务，最好选择融资租赁公司；但无论选择融资租赁公司，还是金融租赁公司，如果最终都要办理银行应收租金保理，那么同受金融监管总局的监管，对于租赁物的要求，最好满足各个监管文件的要求。

无论什么企业，盘活存量资产都是正常经营业务，售后回租也有融资的本质功能，合理的售后回租融资租赁，应当有如下层次：

1、任何租赁物都不能涉及公益资产，不能影响公共服务，否则会引致新增地方政府隐性负债；

2、城投公司根据自身能提供的租赁物，选择融资租赁公司或者金融租赁公司，如果要续作同业业务，对租赁物的要求最好同时符合融资租赁和金融租赁监管文件要求；

3、关于租赁物，无论是固定资产还是设备，租赁物都应当权属清晰，能够独立产生收益以及不能存在抵押等瑕疵；租赁物最好是独立的设备，融资租赁公司可以放宽到固定资产，而构筑物中的设备，就看金融机构的风险偏好了；

4、如果城投存量资产盘活，资金最终提供方是银行，那么有追索权的应收租金转让保理，较无追索权，更易被接受为融资租赁公司实质参与的融资租赁业务；

5、保理融资款应当合理，保理融资比例（额度），应当是基于应收租金现值的一定比例，如果是按应收租金总额的一定比例发放保理融资，保理融资业务内含收益率太低，应收租金或许不能涵盖保理融资利息及费用，保理业务合理性存疑；在有银行等同业机构参与的业务中，有追索权且保理融资比例合理的业务，被认定为有商业实质的概率更大。