老董说法:虚构租赁合同阻拦房产拍卖

百家 作者:董毅智 2017-12-15 07:43:27 阅读:420

因抵押的房产要被拍卖,就动起了钻“买卖不破租赁”空子的歪脑筋,连着2次虚构租赁合同,想阻拦拍卖。日前,人民法院以拒不执行判决罪判处被告人张某拘役六个月,缓刑八个月。


张某夫妇之前向银行借过款,没能按约定归还。2014年6月,法院判决张某夫妇偿还银行借款260万元及利息;银行对张某夫妇设定的抵押物享有优先受偿权。抵押物是一套房子,抵押登记办理时间是201335日。


判决生效后,张某夫妇均未履行生效判决确定的义务,银行申请强制执行。执行过程中,法院启动对抵押房产的评估拍卖。


这时,张某提交了一份其与案外人鲍某签订的租赁合同,显示房屋租赁期限为15年,租金72万元已一次性付清,落款时间为2012101日。随后,张某下落不明,鲍某具体联系方式不明。


因出租合同签订时间早于抵押登记办理时间2013年35日,在无法查明租赁真实与否的情况下对抵押物进行拍卖,可能损害承租方和债权人双方利益。在征得债权人同意后,法院暂缓拍卖。


今年2月,经多方努力,法院终于找到了张某。他坦白,鲍某是他亲戚。办理抵押登记时,案涉房屋并未出租。之所以与鲍某虚构签订房屋租赁合同,正是为了阻止法院拍卖房子。


鉴于张某的行为已经妨碍执行,法院对张某作出司法拘留15日的决定。

此后,法院再次启动拍卖程序。让法官意外的是,波折又起。今年4月,案外人戴某向法院提出租赁权异议。


戴某提交了一份落款时间为2012年1220日、租期长达7年、14万余元租金一次性付清的租赁合同。而且,戴某也正在使用这套房子。

经审查,法院发现张某与戴某签订的这份房屋租赁合同其他内容是真实的,但时间属于倒签,实际签署时间应为2015年6月,之所以倒签,还是想利用租赁权排除执行。


原来,张某曾向戴某借钱,没法按时归还,于是就想出了租赁合同这招,一来可以用房子租金来抵消借款,二来可以利用租赁权让房产免于被拍卖。

法院认为张某的上述行为涉嫌犯罪,将此案移送公安机关立案侦查。张某接到公安机关的电话后主动到案,并如实供述了犯罪事实。


今年10月,检察院以张某犯拒不执行判决罪提起公诉。

法院审理后认为,张某对法院的判决有能力履行而拒不执行,并与案外人合谋多次通过倒签时间伪造租赁合同方式干扰执行工作进程,情节严重,其行为已构成拒不执行判决罪,遂作出上述判决。




律师说法:


根据现行司法解释,对于租赁抵押房屋问题,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》明确规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。


抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”





董毅智

 

专业互联网(EC/TMT)、投资金融(PE/VC)律师,风险控制专家。中国电子商务研究中心特约研究员、浦东国际金融学会会员、法律自媒体人腾讯、新浪、搜狐、网易、凤凰、和讯、金融时报、财经国家周刊、法人、创业邦、品途网、虎嗅网、艾瑞网、雷锋网、极客网、TechWeb、钛媒体、百度等多家机构特约撰稿人专栏作者、创业导师,有百篇文章在相关媒体刊登及接受专访。著作有《互联网+产业风口》、《Uber 开启“共享经济”时代》。

 

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